绵阳某土地地块究报告-62页.pptVIP

300亩项目产品建议 经过与周边竞争楼盘对比及项目SWOT分析，本项目沿街沿河打造大型餐饮、休闲和商务酒店，小户型精品江景住宅，高档花园洋房的组合。 返回 绿化隔音带 高层住宅小户型居多 多层花园洋房 大型餐饮、休闲和商务酒店 宝成铁路 安昌河 A 高层4.8米挑高的LOFT B 多层花园洋房 C 沿街商业休闲街 高层小户型住宅：户型面积设定从30—70平米，以面宽来区分户型大小，在户型设计时灵活空间划分，为使用者提供更多的空间划分方案。低总价功能齐全，满足居住需求。 返回 300亩项目产品建议 静态预测：本地块主要处于高新区板块，铁路对居家人群的抗性在绵阳很大，本地块紧邻铁路，在其前后2KM才有建成或正在开发的商品房项目，凯丽滨江和布鲁斯国际城离铁路均超过500米的距离。参考以上因素，故本地块住宅的静态预测价格为3000元/㎡； 动态预测：未来两年在绵阳其他板块供应量井喷的背景下，本地块所在区位价格涨幅不会很大，预测年涨幅在5%左右，预计两年后动态预测价格为3400元/㎡。 300亩项目产品价格预测 产品价格：高层3200元/㎡ ，洋房3400元/㎡ ，商业4200元/㎡ 300项目经济评价——成本 　 109632 2743 预计项目总成本 2597 65 九、管理费用 7亿 2年 8% 11200 280 八、财务费用 　 95835 2398 预计开发成本 按总销售额的3.5%计算 4795 120 七、销售费用 前5项和的2%计算 1785 44 六、不可预见费 　 7192 180 五、市政配套及绿化 地上总建筑面积399600M2 多层(含商业)占70%，900元/M2 高层30%，1800元/M2 46753 1170 四、建安工程费 3196 80 三、设计监理费 报建费+三通一平费 5594 140 二、前期工程费 300亩 85万元/亩 4%契税 容积率2 26520 670 一、土地取得费 备注 金额:万元 单价:元/M2 返回 7518 188 销售税金 14.6% 税前利润率 17115 429 税前利润 17115 2931 总成本 总销售收入 商业 高层 多层 产品 399600 39960 119880 239760 建筑面积 备注 总计:万元 单价:元/M2 沿街商业占10% 高层占30% 住宅占60% 76723 3200 134265 均价3360 16783 4200 40759 3400 返回 300项目经济评价——利润 说明： 1、考虑到2007年绵阳楼市价格上涨幅度过大，可能存在泡沫，故对2009年销售价格预测较为保守。 2、因项目没有选址意见书和概念性方案设计，根据项目规模和容积率初步估算，税前利润为17115万元。税前利润率为14.6%。 300亩项目建议 返回 1、项目靠近宝成线，噪音影响大，项目采用高标准的隔音材料和园林绿化带，减弱火车噪音对小区的影响。 2、因地段已经较为成熟，不适合写字楼和大型商业的开发，经过调查，产品初定位为LOFT公寓和花园洋房及沿街商业休闲娱乐餐饮。 3、项目产品开发LOFT公寓，4.8米层高，可以分割为两层。小户型总价小，便于投资。 4、项目沿街沿河休闲商业街要延续富临地产的商业氛围，打造独立的商业风格：餐饮娱乐休闲会所商务酒店。 INDEX 本案 项目西临绵山路，南紧靠电视塔，最窄处仅5米。北与恒馨苑隔小路相望，东面为成规模的村民安置小区。 根访问调查，电视塔的辐射对周遍居民居住生活有负面影响，难以打造成高档住宅小区。 返回 太湖路 164亩项目概况 恒馨苑 村民安置房 电视塔 绵山路 项目用地约164亩，约155万元/亩。宗地现状为国营纺织厂，生产车间已经搬离，但办公楼仍在继续使用。地势较为平坦，西北角有一小土坡。据调查该区域地质条件较差，高层建筑基础费用大。 返回 164亩项目概况 164亩项目周边竞争楼盘 芙蓉金城:均价2900元/M2, 多层,80-180㎡ 总规模26.85万M2,2201户 建筑密度29.7％；绿地率30.2％ 一期08.5交房，二期08.7交房 电话:2270666/2270555 开发商:四川聚融地产 164亩项目周边竞争楼盘 小岛花园城 :均价4000元/M2, 车位5万/个 2026.5亩,总建筑面积74.25万㎡。 总规模26.85万M2,2201户 多层公寓、别墅 、高层住宅 容积率：1.7 电话:2692233 开发商:绵阳小岛建设 恒馨苑:均价1880元/M2，多层 用地面积 3.07万M2 总规模6.15万M2,容积率2 2007年交房，二手房2800元/M2 户型:79