2016全年及第一季度营销推广计划.pptxVIP

壹、市场分析 一、宏观市场 2015年，借国家对去库存和拉投资追求的政策东风，2015年，改善需求脱颖而出，再次刷新中国房地产市场高点，但高库存导致的城市分化加剧趋势没有改变。?在经济增速下滑之际，房地产行业仍被当成经济的“稳定器”。2015年中央对房地产业的态度发生180度的颠覆性变化，全面支持自住和改善型购房需求，从供应端、需求端和企业端三方面齐抓共管。?在供应端：执行“有供有限”，从土地源头控制商品房供应； 在需求端：降首付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积金贷款政策，取消外国人购房限制等多手段并施，刺激购房需求释放； 在企业端：2月和5月国家发改委两次发文，全面放松企业债发行限制，降低门槛，取消比例限制，使得企业发展规模稳步上升、利率持续下降，大大改善开发企业资金环境。2016年，政策强力、市场平稳、竞争激烈 2016年，改善型需求持续释放形成正向激励，也将会是2016年整个房地产市场保持稳定的前提； 2月2日，央行、银监会出台房贷新政，在不实施限购措施的城市，居民首次购房首付比例最低可降至两成。在房地产市场去库存、促销售的基调下，今年楼市政策环境将保持宽松，成交有望稳中有升……二、微观市场 经历了2014年一年的楼市低迷， 2015年楼市是不折不扣的“政策年”， “3.30新政策”、降息降准、地方解除限购、调整公积金政策…… 2015年，一系列政策释放出稳定房地产市场的积极信号，是楼市从趋冷到回暖的转折。“3.30”楼市新政、公积金新政、降准降息、降首付、购房补贴、全面开放二孩等多重利好政策的推动下，成交套数同比上升，成交面积同比上升，而成交总额呈下降的趋势。 泗阳随着政策一再宽松，房企和购房者信心回暖，购房需求得到释放。 2015年泗阳商品房成交总额相比2014年下降2.84%。2015年上半年的成交均价为3727.17元/平方米，下半年的成交均价为3585元/平方米，整体下滑4%。2015年泗阳商品房新增供应量130万方，供需比为1.21，市场仍供大于求。选取原则： 城市代表项目 成交量最高的 与本案形成竞争的 价格定位持平的 市调方式： 明调采集数据 伪装身份暗调 数据展示： 以成交价和营销策略为主 不陈列公开数据竞品分布欧洲花园雨润广场本案东城一品瑞禾阳光城中福上河园雨润广场推广及促销手段价格策略：雨润广场当期主力产品为88㎡、126㎡的户型，通过现场销售经理的优惠权限，成交价格集中在4100~4200元/㎡。主要推广方式：县中心人潮地段的户外大牌小型持续性的暖场活动各个乡镇的大牌覆盖大量小蜜蜂的铺排营销政策：1万元的诚意金抵2万元房款瑞禾阳光城推广及促销手段价格策略：主力产品为90㎡、102㎡、130㎡的户型，成交均价在3400元/㎡。主要推广方式：房地产结合微信公众号，不定期的更新软文。优势地段的围挡导客小蜜蜂定期定点铺排乡镇的大牌的高覆盖率营销政策：交10000元抵13000欧洲花园推广及促销手段价格策略：主力产品为92㎡、110㎡的户型，以3088元/㎡的低价入市和宣传，，实际成交价都在3300元/㎡左右主要推广方式：房地产结合微信公众号，不定期的更新软文。小蜜蜂定期定点铺排乡镇大牌的高覆盖率乡镇刷墙的高覆盖率营销政策：特价房3088元/㎡中福上河园推广及促销手段价格策略：主力产品为105㎡、108㎡的户型，多种优惠优惠政策，实际成交均在3500元/㎡左右主要推广方式：房地产结合微信公众号不定期的暖场活动小蜜蜂定期定点铺排乡镇大牌的高覆盖率乡镇刷墙的高覆盖率导入慈善形象，捐款500万。东城一品推广及促销手段价格策略：主力产品为93㎡、114㎡的户型，均价在3450元/㎡。主要推广方式：不定期的暖场活动小蜜蜂定期定点铺排乡镇大牌的高覆盖率乡镇刷墙的高覆盖率与公司旗下的天骄名人家园、世纪广场项目捆绑宣传项目对比2、周边各竞品楼盘 主力户型及均价情况对比均价（元）面积段（平方米）4000141-1603500元/m23600元/m235003200元/m2121-1403450元/m23400元/m23300元/m290-130m290-139m2103-145m2300084-130m286-135m281-120 85-109m2250080以下76m264m22000东城一品 星雨华府 泓熹幸福城 欧洲花园 水晶国际 中福上河园 以上数据可以发现，周边六个楼盘不管是价格还是户型结构上均为刚需楼盘，它的显著特点为：第一，便宜，总价低；第二，实用，户型总面积小（两房或小三房）；第三，周边有些许生活配套；因此，与本项目在客户群体、产品定位、宣传方向与思路均不是同一个层面，因本项目 定位为高端住宅，因