第2章房地产开发与经营理论和策略精选.pptVIP

第二章 房地产开发与经营理论和策略 第二章 房地产开发与经营理论与策略 2．2 房地产开发与经营理论 一、 收益最大原理 房地产开发决策依据：总收益超过预期的总成本。 房地产开发的目的：获取最大的收益。 （一）收益、成本的确定 相关概念：收益、成本、净收益，初级收益、次级收益；初级成本、附加成本、次级成本；初级净收益、次级净收益。 初级收益：项目所带来的直接收益，如房地产项目为人们提供的生活、工作及娱乐的场所和空间。 次级收益：是指某个项目实施所引起或引致的附加价值。如通过对房地产项目的深度开发和合理调整，可能获得提高居民的生活质量、改善生活环境以及提高房地产使用价值和价值等次级效益。 项目的成本：包括用于建设、维护和运营项目的全部土地、劳动和材料等成本，以及由项目所导致的负效应。 附加成本：是指为使项目的产品或服务都能够为们所利用或销售出去页必须追加的物品和服务的价值，如房地产的销售成本。 次级成本：是由于增加次级效益而增加的成本。 净收益：相应收益与成本的差。 （二）项目最佳规模确定 投资报酬递减规律 总报酬、平均报酬和边际报酬之间曲线变化关系图 （三）经济效益分析方法 假设总收益为B，总成本为C，经营成本为OC。 1．净收益法 净收益=B-C 2．期望总成本的净收益率 总成本的净收益率=（B-C）/C 3．效益成本比率 效益成本比率=B/C