产业地产再不探讨.docVIP

产业地产探讨（word版） 一、什么是产业地产 1，产业地产的定义 产业地产是以调整产业结构、发展创新经济和战略性新兴产业为目标，以政策为基础，以金融为依托，以地产为载体，以办公楼宅、配套住宅、研发及生产用房、商业及休闲配套、景区等为主要开发对象，同步形成投资、开发、技术教育、产业孵化、产业集聚、持续经营、配套住宅、商业服务等功能，具备城市综合体和产业综合体两大特征的城市混业经济发展模式。产业地产是工业地产的升级。 2、产业地产的主体构成 （1）政府 （2）企业 （3）开发商 二、产业地产开发的几种模式 根据开发主体的不同，产业地产的开发模式主要分为四种：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式、综合运作模式。 　　模式一：产业园区开发模式 　　产业园区开发模式，是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，以地产为载体，产业项目为依托，实现城市功能建设的开发模式。 　　产业园区开发模式是目前我国最常见的产业地产开发模式。政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等，这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。但这种模式亦有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，容易导致机构膨胀、政企不分。 　　上海浦东软件园 　　产业地位： 　　国家软件产业基地、国家软件出口基地 　　园区软件产值占上海软件总产值的50% 　　产业链： 　　盛大网络、第九城市等龙头企业入驻 　　注册企业1000多家，超过1.2万名软件从业人员 　　软件技术增值服务完善，拓展到安全服务代理、共享数据中心和宽带数据通讯平台 　　模式二：主体企业引导模式 　　主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚，最终实现整个产业链完善的开发模式。 　　这是政府支持、企业带动的一种开发模式，它不仅符合主体企业战略发展的需要，也易于带动同一产业的集聚。但是，这种模式只适用于功能定位比较单一的小规模开发，无法适应跨行政区划的综合开发要求，难以作为产业地产开发的主要模式。 　　北京诺基亚星网工业园 　　星网工业园一期投资总额超过5亿美元， 50公顷土地全部规划给北京首信诺基亚移动通信有限公司和包括北京金长科国际电子有限公司、三洋能源有限公司、台湾富士康公司、日本揖斐电公司等在内的15家配套企业 　　园区二期再增加了50公顷，引进20多家国内外著名企业，其中包括配套供应商、服务商和研发机构 　　模式三：产业地产商模式 　　产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其他地方获取土地，建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目的经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。 　　从本质上来说，产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。这种模式的产业地产对开发商没有后期产业经营和管理的要求，难以形成产业的集聚以及产业辐射力。但是，正是因为对开发商的产业经营能力要求非常低，而且回收资金相对较快，因此在楼市调控的背景下，绿地、富力、合生创展等众多房地产开发商选择以这种运作模式进入产业地产领域。 　　广州富力国际空港综合物流园 　　地理位置：地处广州空港经济圈东北面，毗邻广州新白云国际机场、联邦快递亚太转运中心 　　功能定位：公共保税仓、出口监管仓、银行监管仓、区域配送中心、绿色通道 　　产品形态：各类仓库、综合办公大楼、假日酒店、公寓、商场、学校等 　　模式四：综合运作模式 　　综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力共同推进产业园区开发和经营。 　　综合运作模式既能充分发挥政府的指导性，同时也能发挥市场的灵活性，权责明确，有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成片开发项目。但是，这种模式对政企关系协调要求非常高，如果关系处理不当，则很容易造成产业园区的发展停滞。 　　苏州工业园 　　新的开发和管理体制。中新苏州工业园区开发有限公司是园区的开发主体，由中新双方财团组成。管委会是园区的管理主体，下设15个职能局，形成了“精简、统一、效能”的服务型机构 　　高质量的投资项目。园区坚持走经济国际化和产业新型化的发展道路，吸引了国内外数十亿美元的投资，构筑了国资、民资、外资齐头并进的混合型经济发展新格局 三、产业地产的盈利模式 1，土地增值 2、物业租售 3、物业经营 4、资产融资 四、产业地产的发