《上海恒大南桥镇华亭小区项目可行性研究报告》.doc

总 目 录 摘要 正文 项目概况 项目法人概况 项目概况 项目建设的必要性 市场分析与预判 上海市房地产市场现状 项目区域市场分析 供需分析及价格预测 建设方案与市政配套 项目建设周期及工程进度安排 投资估算与资金筹措 项目总投资估算 单位成本估算 资金筹措 项目财务评价 现金流量分析 财务净现值和内部收益率 投资回收期 风险分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 其他备选方案 结论项目概况 1、项目法人概况 上海恒大房地产开发经营有限公司成立于1993年9月，1998年9月改制为有限责任公司，2002年5月改制成上海恒大房产股份有限公司，注册资金8281万元，目前进入上市辅导期。上海恒大房产股份有限公司，作为较早涉足房地产行业的专业公司，多年来坚持“以房养林、以林促房、发展新型园林绿色产业，提高恒大商品房品位”的开发理念，在恒大花木世界已投入7000多万元资金，绿化种植面积近3000余亩，各种树木40余万株，把“以人为本，注重环境建设，营造融自然景观、休闲、服务、居住功能为一体的新世纪人居生态环境”，作为公司不懈追求的目标。 2001年底在三林地区相继开发了恒大小区、恒大星级公寓、恒大华城、恒大翰城等住宅小区，总面积逾70余万平方米。其中开发的恒的星级公寓获浦东新区规划设计作品展评商品房建筑奖、上海市最佳房型奖、上海市完整街坊奖；恒大华城自1998年开发以来，一直名列浦东新区年度预售面积排行榜前十位，上海市年度预售面积排行榜五十强；2001年度恒大华城荣获浦东新区预售面积排行榜第一位、上海市预售面积排行榜第四位；恒大华城上河苑获2001年度上海市完整街坊奖、上海市优秀四高小区奖；恒大翰城获2000年上海市世纪品位楼盘规划设计奖。 恒大已在奉贤落户，企业的发展目标是：恒大的品牌得到奉贤人民的承认，奉贤区的整体对外形象的提升，从而带动奉贤的房地产业上一个新的台阶，土地拍卖的价格也必然会有上升的空间。 2、项目概况 华亭小区项目位于上海市奉贤区南桥镇，在南奉公路以南、西至环城东路、南至亭大公路、东至建设中的莘奉高速公路。总用地面积1481.57亩，是奉贤区迄今为止规模最大的住宅小区，采用一次中标三批供地的土地供应方式。 第一期 2003年9月底 育秀路以北约479.19亩和小区外，撤队带征地112.59亩 第二期 2004年6月底 环城南路以北约577.35亩。 第三期 2005年6月底 剩余全部土地约425.05亩和小区外撤队带征地约129.11亩。 华亭小区毛容积率控制在1.0——1.3。项目建设必要性 上海外围郊区化建设将成为“十五”时期的建设重点，一城九镇以及十一个中心镇的开发建设，将对市区人口进行有效的分流。同时，区域人口的增长将释放出极大的住宅消费量。 华亭小区的开发和管理，将对奉贤区中心城（南桥镇、江海镇）以及各集镇的住宅建设和管理产生重要的影响，对全区投资环境的改善，以及新城面貌的展示起到重要的示范作用。因此该住宅小区建设将会本着“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高原则，力求把该小区建设成现代化高品位的生态居住区，努力为南桥镇（甚至是上海郊区）的城市化建设做出贡献。市场分析与预测 1、上海市房地产市场现状 邓小平同志南巡讲话成为上海市房地产业第一个发展周期的动因（1992——1999年）。第一个周期特点是起点低、增建过快、上市量集中、消化吸纳量不足。经历了5年扩张3年萎缩后，新的一轮周期从2000年起动，扩大内需和投资的财政政策成为主要动因，特点是起点高、增速平稳，目前市场正处于上升期的平台中。 供需关系将是决定房地产市场发展走势的主要因素，目前上海房地产市场的投资需求与消费需求都比较旺盛，在上海经济连续两位数增长，旧城改造城镇化进程加快，房地产市场全面放开等利好因素的带动下，市场将保持一个较高的需求状态。总体上看，上海房地产市场依然存在上升空间，上海房地产市场当前高位运行，其稳步发展态势至少可以持续至“十五”期末，不会发生大的波动。2、项目区域市场分析 （1）、奉贤房地产市场发展相关数据 房地产销售住宅房地产开发情况（2）、市场概述 “十五”期间，奉贤区进入了城乡一体化发展的历史新阶段，整个城市化建设不断加速，众多的住宅开发商加入到奉贤“圈地运动”中。 市场需求旺盛，在未来一段时间内，整体市场将处于上行阶段，需求的阶段性高峰预计在2005年出现。 南桥镇是奉贤区的主要中心镇（城市化水平在奉贤区内属于目前最高），也将是未来人口导入的主要城镇，这对房地产住宅的开发而言，无疑是最为有利的。 3、供需分析及价格预测 （1）、供求分析 需求分析 影响需求变动的主要因素，可以归纳出以下几个方面： 经济因素 —