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上海路18号地块科技孵化项目可行性研究报告青岛惠发置业有限公司二〇一四年五月第一章 总论…………………………………………………………………………041.1项目名称及建设单位……………………………………………………………041.2项目概况…………………………………………………………………………041.3项目主要技术经济指标…………………………………………………………04第二章 项目提出的背景和建设的必要性…………………………………………062.1项目提出的背景…………………………………………………………………062.2项目建设的必要性………………………………………………………………07第三章 项目建设地点及外部配套条件分析 ……………………………………093.1项目建设地点……………………………………………………………………093.2自然条件…………………………………………………………………………093.3外部配套条件分析………………………………………………………………10第四章 项目建设规模及建设内容 ………………………………………………114.1项目建设规模……………………………………………………………………114.2项目建设内容……………………………………………………………………114.3 项目建设周期……………………………………………………………………11第五章 项目投资估算及资金筹措 ………………………………………………125.1投资估算的依据…………………………………………………………………125.2投资估算…………………………………………………………………………125.3资金筹措…………………………………………………………………………12第六章 项目财务评价………………………………………………………………136.1 财务评价的依据…………………………………………………………………136.2 成本分析…………………………………………………………………………136.3 收入………………………………………………………………………………136.4 税金………………………………………………………………………………136.5利润分析…………………………………………………………………………146.6财务评价结论……………………………………………………………………14第七章 可行性研究前景分析及结论…………………………………………………157.1 可行性研究前景分析………………………………………………………………157.2 可行性研究结论 ……………………………………………………………………16第一章 总论1.1项目名称及建设单位1）项目名称：上海路18号地块科技孵化项目项目地址：青岛市保税区上海路18号地块2）建设单位：青岛惠发置业公司成立于1993年5月，系全民所有制企业，独立核算、自主经营、自负盈亏，具有法人资格。公司注册资本为2200万元人民币。公司主营商业贸易业务，兼营房地产开发经营、建筑装饰装潢、投资咨询、工程顾问。公司办公地点在青岛前湾保税区13号区内。1.2项目概况 项目地块位于青岛保税区上海路18号，目前为5层钢混结构建筑，占地6054平米，现状建筑面积为10739平米，建成年代为1995年，设计用途为仓库、办公场所。现规划设计为集仓储、物流、办公、科技孵化为一体的单体建筑，规划建筑面积为60067平米，项目建设总投资约30531万元。1.3项目主要技术经济指标用地面积：6054.59平米用地性质：仓储用地现状建筑面积：10739.3平米拟规划建筑总面积：60067.47平米其中地上建筑面积：49442.59平米地下建筑面积：10624.88平米建筑密度：38.68%容积率：8.17建筑高度：98.6米绿地率：23.44%停车位：240个第二章 项目提出的背景和建设的必要性2.1项目提出的背景青岛保税港区于1992年11月19日经国务院批准成立，地处风光秀丽的沿海开放名城青岛市，总规划面积2.5平方公里，1993年3月28日经国家海关总署验收正式开关运营。参照国际上自由贸易区惯例，国家和地方政府在海关、外汇、外贸、税收、行政等方面赋予青岛保税港区一系列特殊优惠政策，以青岛万华国际为代表，具有国际贸易、进出口加工、保税仓储、物流分拨、商品展示等特殊功能，是目前中国大陆对外经济开放度最大、运作最灵活、政策最优惠的特殊经济区域之一。青岛保税港区充分利用区位优势、政策优势和功能优势，加快向自由贸易区转型步伐，在基础建设、形象工程、体制创新、企业服务、港区联动等方面均取得了可喜的进展，形成了完备的基础设施和商务环境，成为山东省对外开放的先行区、体制创新的实验区、科技创新的示范区、流量经济的辐射带动区，形成了中外客商投资的新