《八四东方·红城项目投资估算报告》.docVIP

八四东方·红城项目投资估算报告 一、项目概况及估算说明 八四东方·红城项目现有可开发土地268亩，其中含政府工程三馆一园和农业自留地50亩，永兴路道路占地16亩。实际可用于建设新民居安置房和商品房的土地为202亩。其中，永兴路以北42亩，永兴路以南115亩，振兴路以南45亩。 此估算报告以充分尊重八四村村民及村委会的意见为出发点，以目前建筑市场和房地产开发市场各项费用支出的中等水平为依据，通过科学的计算方式完成的。按照八四村村民和村委会的意见，永兴路以北区域作为安置区，由我方负责建设，建设费用通过永兴路以南地块和振兴路以南地块的开发所获得的利润折抵。 按照目前的规划，永兴路以北地块总建筑面积55046㎡，其中多层建筑面积29565㎡，小高层建筑面积25481㎡。永兴路以南地块和振兴路以南地块目前规划尚未确定，但按照常规的多高层混合规划容积率为1.8计算，估计建筑面积为192096㎡。按照我们的规划思路，多高层各占一半算，多层为96048㎡，高层为96048㎡。地块相关经济数据如下表： 【表1.1】地块主要经济指数表 项目名称 单位 数量 规划用地 亩 268 其中 三馆一园 亩 20 农业自留地 亩 30 永兴路占地 亩 16 居住区规划用地 亩 202 其中 永兴路北安置区用地 亩 42 永兴路南商品房用地 亩 115 振兴路南商品房用地 亩 45 居住区建筑面积 ㎡ 247142 其中 安置区建筑面积 ㎡ 55046 其中 多层建筑面积 ㎡ 29565 小高层建筑面积 ㎡ 25481 商品房区建筑面积 ㎡ 192096 其中 多层建筑面积 ㎡ 96048 高层建筑面积 ㎡ 96048 商品房区门脸面积 ㎡ 11000 二、安置区建设成本估算 （一）前期工程费用 【表2.1】前期工程费用统计表 序号 项目 算式 总量 结果（万元） 1 规划方案设计费 总规2万元/公顷，单体10元/㎡ 总规2.8公顷，单体55046㎡ 60.65 2 施工图纸设计费 15元/㎡ 55046㎡ 82.57 3 景观方案设计费 10元/㎡,按绿化面积计算 16808㎡ 16.81 4 地质勘探 5 5 三通一平费用 含拆迁补偿、青苗补偿、运作费用等 30 6 总计 195.03 （二）土建费用 【表2.2】土建费用统计表 序号 项目 单位成本（元/㎡） 数量 结果（万元） 1 多层土建费用 建筑费用 850（含建筑税） 29565 2513.03 电梯费用 110 29565 325.22 2 高层土建费用 建筑费用 1350（含建筑税） 25481 3439.94 电梯费用 65 25481 165.63 3 总计 6443.82 以上土建费用不含项目二次装修费用、天然气入户费用、壁挂炉及太阳能热水器的费用，此部分费用需由八四村承担，或者我公司代购，八四村以土地折抵。 （三）配套工程费用 【表2.3】配套工程费用统计表 序号 项目 算式 总量 结果（万元） 1 绿化 50元/㎡，按绿化面积计算 16808㎡㎡ 84.04 2 外网（含道路、管网、燃气工程等） 250元/㎡ 55046㎡ 1376.15 3 人防工程 多层：总建筑面积*3%*1500元 高层：首层建筑面积*1500元 多层建筑面积：29565㎡ 高层首层建筑面积：2364㎡ 按规定需缴纳人防费用487.64万元，运作后预计缴纳人防费用50万元，此处以50万元算 4 小区配套（含体育运动设施、活动休闲设施等） 50 5 总计 1560.19 （四）开发费用 【表2.4】开发费用统计表 序号 项目 算式 总量 结果（万元） 1 项目运营管理费 含行政运营费用，员工工资、福利，办公费用等，合计20元/㎡ 55046㎡ 110.09 2 市政配套费 含市政配套费、旧城改造费、新墙材基金、绿化补偿费、安全防护文明措施费等，其中部分费用可与项目建成后返还，所以此处仅算市政配套费27.5元/㎡ 55046㎡ 151.38 3 监理费 10元/㎡ 55046㎡ 55.05 4 总计 316.52 因新民居建设项目税收制度和收取额度尚不明确，所以以上费用不含税金。如政策明确后，需缴纳税金，因此部分没有入市销售，故此部分费用需由八四村负责缴纳。 另安置区的用地指标费用，我公司不承担，需要八四村独自承担。 （五）总成本费用汇总表 【表2.5】总成本费用汇总表 序号 项目 计算依据 计价（万元） 单位成本（元/㎡） 1 前期工程费用 见表2.1 195.03 2 土建费用 见表2.2 6443.82 3 配套工程费用 见表2.3 1560.19 4