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请问房屋租赁合同终止后添附物如何处置的法律分析 【摘要】 随着市场经济的发展，人民生活水平的提高，越来越多的人拥有不止一套房产，于是房屋租赁也越来越成为市民生活中一件司空见惯的事情。与此同时，围绕房屋租赁也发生越来越多的民事纠纷。其中，房屋租赁合同终止后，就承租人对承租房屋进行装修或增设之物如何处置产生的纠纷就是较为棘手解决的一种。本文拟从探讨承租人对承租房屋装修、增设行为的法律性质入手，检讨我国对此类问题现行法律规制的笼统与不足，进而提出在房屋租赁合同终止后，如何正确处置添附物的法律意见和建议。【关键词】 房屋租赁 添附 附合 合同终止一、承租人对承租房屋装修或增设行为的法律性质分析 承租人承租出租人的房屋后，特别是用于商业用途的房屋，往往会对房屋进行装修、增设。例如：粉刷墙壁，铺设地面，增设耳房、门窗、水电设施等。这些行为在民法理论上有一个统一的法律概念，叫做添附。何谓添附？“添附者，为附合、混合及加工三者在学术上之总称”。[1]附合是指不同所有人的物因密切结合而形成不经毁损就难以分割的新物，其可发生动产与动产的附合，亦可发生动产与不动产的附合；混合是指不同所有人的动产因相互混杂、交融而难以识别和分离，其发生在动产与动产之间；加工则是指在他人之物上进行劳作，从而使其具有更高的价值的活动，加工的标的仅限于动产，不包括不动产。由以上定义可知，承租人对承租房屋进行装修、增设，如铺设地面、粉刷门窗、扩建耳房、增设水电设施等多使之与房屋紧密结合为一体，非经毁损难以分割，属于典型的添附之附合行为，且既会发生动产与不动产之附合（如扩建耳房、铺设地面），也会发生动产与动产之附合（如粉刷门窗）。由于附合属于添附的一种，且房屋租赁关系中的动产附合偶尔也会伴随加工行为，因此本文将承租人对承租房屋的装修、增设行为统称为添附。 附合、混合、加工作为添附行为，“俱为动产所有权得丧之共同原因”，[2]即从理论上来说，添附是所有权原始取得的一种方式。由于添附物已经作为一个新物存在且不可分割或分割之后会导致财产价值的损失，因此只有将添附物所有权归于一人的制度设计才能既遵守“一物一权”的物权原则，又能维护物之经济价值和社会之安定秩序。根据添附一般原则，动产与不动产附合时，附合物归不动产所有人，动产所有人有权要求不动产所有人给予合理补偿。动产与动产附合时，附合物一般由原物价值较大的一方取得，若各方原物价值相当，则发生共有。具体到承租人对承租房屋的装修、增设来说，当装修、增设之物与不动产房屋附合，此时附合物的所有权应当归属不动产房屋所有人即出租人所有。当装修、增设之物与出租人的其他动产附合，此时根据双方原物之价值、效用或性质确定附合物归属出租人或承租人所有或者双方共有，但因附合丧失原物所有权的一方均享有取得合理补偿的权利。二、房屋租赁合同终止后，添附物如何处置的现行法律规定 然而，现实生活情况多变、错综复杂，添附作为物权法范畴的一项重要的制度，在我国颁布的《物权法》中却未作任何规定。我国现行法律对房屋租赁纠纷中添附物处理的规定散见于：《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第86条规定：“非财产所有人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有权人，造成财产所有权人损失的，应当负责赔偿”。《城市房屋租赁管理办法》第23条规定“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。明确需变动的，必须征得出租人的同意并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿”。通过以上内容可以看出，现行法律对租赁关系中添附物的处置系任意性规定，即允许租赁合同双方就添附物的处置自由约定。但同时又对未经出租人同意下的添附物处置规定的过于笼统、原则，且未对租赁合同提前终止情况下添附物的处置做任何规定，导致实践中，就租赁合同终止后添附物能否拆除、何种情况应由出租人对承租人进行补偿常常发生争议。三、房屋租赁合同终止后，添附物如何处置的法律分析（一）出租人同意条件下的添附物的处置 承租人对承租房屋进行装修、增设以是否取得出租人同意分为两种情况。添附物的处置始终以出租人的同意为首要原则。承租房屋的所有权为出租人所有，尽管承租人因租赁关系享有对该房屋的使用权，但当承租人要对承租房屋进行装修、增设处分时，却应得到出租人的同意。依据民事权利处分原则和我国对添附物处置的现行法律规定，只要是出租人同意承租人对房屋进行的添