房地产开发企业如何有效v控制规划设计阶段的成本.doc

房地产开发企业如何有效控制规划设计阶段的成本 迈克尔·波特的三个基本竞争战略,即成本领先、差异化和集中一点。其中成本领先是最重要、最直接的方法，同时也是最难的。成本领先不仅仅是有竞争力相对低成本、而且需要考虑时间成本；相对的低成本贯穿开发的整个过程，不是简单的预算。规划设计环节的成本控制在整个成本领先中所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用。在该环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。在项目开发的设计过程中是实现成本优化的“重点专业地带”，项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段，所以该环节控制要点和控制内容相当复杂。基本原则是：周密规划设计，科学研究讨论，严格预算审批。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。例如：某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%95%，实际上，当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。推行设计招标，择优选择设计单位积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的、等放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位又可促进设计在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。选择设计单位控制造价包括：对限制条件的认识和突破创新的评估对区位市场和市场发展趋势的分析判断对产品创新和规划概念引领市场的评估2.开展限额设计，有效控制造价 依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度增加工程造价的不确定因素3.采用合同措施，有效控制造价针对目前设计经济观念淡薄，设计变更随心所欲应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。.成本跟踪审核评估—全员全程设计阶段的成本控制不单单是成本部门的工作，一定是多部门沟通协调的成果。目前业内的房地产公司该阶段的成本控制多数没有达到预期的效果，大部分房地产公司的成本部门解决的只是及格问题，而且浪费了大量的精力，影响工作效率。如果管理的及格问题没有解决，成本控制将是空谈。哪个部门重要，哪个专业重要？不能有短板，才能解决总体提高的问题。地产公司内部专门的工程、设计、成本、营销等管理部门，在提高全员成本意识方面，应加强部门间密切协作，应制定详细的设计要求和达到标准的设计任务书，并对设计单位的设计方案和施工图进行多轮次内、外部审核；对工程项目的结构形式〔明确结构工程师职责〕、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积等。避免两种现象：一是不计成本地追求设计效果，二是成本不合理导致品质丧失。以下建议可供参考：???1?通过招标和方案竞赛，缩短设计周期和优化设计方案；加强对设计公司的管理与协调 （a）合同管理 （b）项目技术、经济和政策攻关 （c）做好与设计人员特别是设计项目负责人的沟通 （d）落实奖惩措