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土地法和房地产法.txt我是天使，回不去天堂是因为体重的原因。别人装处，我只好装经验丰富。泡妞就像挂QQ，每天哄她2个小时，很快就可以太阳了。土地法和房地产法 基本要求： 了解：我国土地权利的基本构架，城市房地产市场的构成，以及各相关的管理制度。 理解：土地管理和城市房地产管理面临的主要社会问题和立法的政策依据，以[职能。 熟悉并能够运用：各种房地产权利和交易规则、建设规划和审批程序。 土地管理法 土地所有权(国家土地所有权 集体土地所有权) 国有土地使用权(出让土地使用权 划拨土地使用权) 集体土地 使用权(土地承包经营权 宅基地使用权) 建设用地管理(国家建设用地 乡村建设用地) 土地法律责任与纠纷处 理(违反土地管理法的法律责任 土地纠纷及其解决途径) 城市房地产管理法 房地产开发制度(房地产开发项目管理 房地产开发企业管理 建设规划管理) 房地产交易制度(房地产转让 房 地产抵押 房屋租赁 商品房预售与按揭) 物业服务管理制度(物业服务法律关系的主体物业服务管理的内容 商品房销售与前期物业服务) 相关法理 土地用途管制制度:农用地,建设用地,未利用地 土地所有权: 国家土地所有权,集体土地所有权(土地所有权禁止抵押) 集体土地所有权:以符合法律规定的农村集体经济组织的农民集体为所有权人,对归其所有 的土地享有的受法律限制的支配性权利 土地所有权不能买卖,但实行国有土地补偿制度 土地使用权: (用益物权) 国有土地使用权,集体土地使用权 国有土地使用权取得:出让,划拨 集体土地使用权:农地使用权,土地承包经营权;费农地使用权,宅基地使用权,非农经营用地 使用权,非农公益用地使用权 不得侵占,买卖或者以其他形式非法转让土地,土地使用权可以依法转让. 房地产交易: 房地产交易主体之间以房屋作为交易对象从事的市场买卖行为,房地产转让,房地产抵押,房 地产租赁 一.土地所有权 (一)国家土地所有权 ★ 归国家所有 的土地类型 城市市区的土地 农村和城市郊区被国家依法没收,征收,征购的土地 国家依法征用的集体所有土地 依法不属于集体所有的林地,草地,荒地,滩涂及其他土地 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地 因国家组织移民,自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后,不再使用的原属于迁移农民集体所 有的土地 城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有； 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 (二)集体土地所有权 归属集体所有的 土地 农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留 地,自留山,属于农民集体所有 (1) 农村集体所有的土地属于乡,镇农民集体所有,由乡,镇农村经济组织作为所有者代表, 依法经营管理 (2) 由村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表,依法经营管理 (3) 在一个村范围内,存在两个以上农村集体经济组织,并且农民集体所有的土地已经分别 属于该两个以上的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组作为所 有者代表,依法经营管理 　　农村集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权 农村土地所有权 行使的限制 集体所有的土地不能直接也能够与房地产开发,也不得出让,转让,出租于非农业建设,不得 擅自改变土地用途,向他人提供土地使用权的,须经人民政府批准. ★[农村集体土地不能转让,只能按照有关规定,批报国家建设项目,或者向政府土地管理部 门申请用地,通过土地征用和国有土地使用权出让或者划拨程序,才能使用土地] 集体土地所有权的限制:国家法律和政府管理的限制;农民集体意志的限制 二.国有土地使用权 (一)出让土地使用权★ 概念 国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用 权出让金的行为 取得方式 (1) 拍卖,招标,挂牌或者双方协议 (2) 工业,商业,旅游,娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者,应 当采取招标,拍卖等公开方式进行 (3) 国有土地有偿使用方式 ① 国有土地使用权出让 ② 国有土地租赁 ③ 国有土地使用价值出资或入股 使用期限 (1) 居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育,科技,文化,卫生,体育用地50年 (4) 商业,旅游业,娱乐用地40年(5)综合或其他用地60年 ★ 使用权期限的规定: (1) 出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应最迟于届满前1年申 请续期,除根据社会公共利益需要回收该幅土地的,应当予以批准 (2) 经批准予以续期的,应当重新签订土地使用权出