房地产项目地块数分析.doc

虎石台南大街西侧-42地块 项目地块分析 工程造价1202 于兆阳 1205350202 一、项目基本情况分析 1、项目基地基本情况分析； 基本经济指标： （1）基地面积： 23414平方米； （2）容积率：＞1.0, ≯ 3.0 （3）建筑密度：≯65% （4）绿地率：：≮5% 2、基地情况分析： （1）地块状况 地块方正平整，利于产品的摆放，同时在确定施工计划后，有利于工程的快速启动，项目尽早的亮相市场，抢占先机。 ? 地块三面临主干道，拥有良好的昭示性，有利于市场快速认知项目。 （2）地块周边状况 ? 南：在建大型住宅项目，目前处于地基建设阶段，它的入住对于区域迅速发展提供较好基础。另外，该侧规划一所小学校，对于区域内拥有子女的家庭提供了良好的生活环境。 ? 北：地块北面为一规模较大的绿化用地，有效地充实了未来项目周边的生活环境，同时，地块部分边缘临近金汁河，也为项目提供了良好的原生态景观。 ? 东：规划一所中学校，良好的教育环境遍布项目周边，为三口之家切切实实的解决了子女就学的问题。 ? 西：规划近300米的临街商业和办公用地，在方便居民实际生活的同时，也为区域带来了现代化生活的品质。另外，距离地块500米处已建成的游泳馆和在建的中学也为区域打造了良好的生活基础。 （3）地块价值分析： ? 高价值区域 地块北面：临近规划绿地，可用于建设总价较高的板式多层，户户享受小区绿化景观的同时又可享受公共绿化，另外，还可以依靠其高度为小区提供相对安静生活环境； ? 低价值区域 地块西面：可建设高容积率的高层，一来临主干道旁的高层建筑可以有效隔离噪音，为小区创造良好的生活环境，二来，通过建筑的高度，达到地标性昭示效果，突出项目质感； （4）产品设计假设 结合市场与项目现状及特点，提出以下方案： 根据目前沈阳市区住宅项目的供给特点，进行产品设计初探。 方案：容积率≤2.5，产品表现形式为多层+高层，充分利用足容积率，主力户型为60-80㎡的两房和90-130㎡的三房（沈阳市区目前的主力户型为三房，三房也是走货量最高的户型，为了有效规避“90/70”政策，产品可借鉴发达地区的做法，增加产品附加值）。 根据以上假设，汇总为以下表格： 容积率 产品组合 建筑密度变化 ≤2.5 多层（洋房）+高层 22.50% 3、项目区域配套情况分析； ? 教育配套；略 ? 医疗配套；略 ? 金融配套；略 ? 商业生活配套；略 二、开发商分析 对于房地产开发商，在经营任何一个房地产项目时开发商都必须考虑一下几个问题： ? 目标： 对于房地产企业而言，然而对于一个好的地产企业而言，为老百姓造好的房子是其基本的目标，盈利又是其中最为根本的基础，在两者之间取得博弈是房地产项目开发的关键，好的项目赢得市场，同时赢得利润，更赢得自己的客户，树立自己的品牌； ? 品牌： 对于发展商而言，通过本项目的成功开发，树立发展商良好的市场形象及品牌形象，为企业营造良好的品牌效应，为日后地产项目的滚动开发，储备良好的消费群体是项目成功运作的关键。 ? 风险： 房地产项目前期资金投入多，资金及财务费用压力大，所以在整个项目的开发建设中，应着重考虑缩短开发建设及销售周期，实现物业的快速销售，短期内完成资金流动，减少资金投入的压力。 三、市场分析 1、东北大区域市场环境分析 （1） 经济环境； ? 进入2008年以来，全国宏观经济主要表现CPI指数、人民币汇率不断攀高等问题，股市、楼市随之接连出现低迷， ? 央行 “9? 27”政策：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。” ? 2007年12月5日印发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。对房地产市场无异于“一记重锤”。 ? 受信贷政策的影响，房地产市场进入了持续的成交萎靡状态。 （2） 政策环境； ? 土地政策：挤出存量土地，限制企业囤地增加市场有效供应 ? 货币政策继续影响楼市：开发成本和购房成本预计都将上升 ? “90/70”政策继续贯彻：中小户型普通商品房继续获支持，非普通住宅开发将受限 ? 物业税开征：缓解收入分配不合理状况 ? 开征物业税，将强化对财富的调节，缓解收入分配领域中的不合理状况。 2、小结 ? 根据项目地块的实际情况，本项目可打造成极富市场竞争力的品质楼盘； ? 目前项目2.5公里范围内没有任何生活配套设施，是项目所面临的切实问题； ? 市区