的房地产项一目财务评价.doc

徐州工程学院 管理学院实验报告 实验课程名称 ：房地产开发项目的财务评价 实验地点： 徐州工程学院 实验时间： 2012年11月 专 业 工程管理（房地产开发与经营） 班 级 学生姓名 学 号　 指导老师 房地产开发项目的财务评价 项目概况 某市和平花园城开发项目，部分作为商品房出售，部分作为对外出租，系售租混合类型房地产项目。该项目在策划过程中，业已对该房地产市场需求、项目选址、交通状况、配套设施、项目投资、资金筹措等方面做了充分的研究和严格论证，在此基础上进行的项目财务评价。 财务评价的依据说明 （一）、项目计算期 项目计划2两建成，预计建成后再经2年，商品房部分可全部出售，租赁部分租赁期按13年计算，再加上建设期，项目计算期为15年。 （二）、建设规模 项目占地325亩，建筑面积68500平方米，其中57000平方米出售，11500平方米对外租赁。 （三）、投资估算 1、固定资产投资估算 本项目固定资产投资估算17941.81万元 2、流动资金估算 流动资金估算具体见辅助报表2 （四）投资使用计划及资金筹措 本项目拟投入资本金5106.2万元，其中：用于建设投资5000万元，在第一年、第二年各投入2500万元；用于支付租赁部分建设期利息85.3万元用作铺底流动资金20.9万元. 项目拟筹借人民币长期借款1500万元,年利率5.44%;筹借外币长期借款1500万元,年利率为5.10%;商品房预售收入扣除各种费用及分配后,亦用于项目开发;资金不足部分再筹资短期借款,年利率为5.36%. 流动资金中有70%向银行借款,年利率为5.36% 项目计算期内资金使用与资金筹措见资金与运用表[基本报表3] (五)销售及租赁收入\经营税金及附加估算 1.销售收入.经营税金及附加估算 销售收入.经营税收及附加估算见[辅助报表6] 经营税金按规定记取,其中土地增值税的计算为:本项目于第四年商品房全部售后进行清算,销售收入扣除税金(11577.8万元)后,得到增值额.增值额未超过扣除项目额的50%,按税率为30%,记取土地增值税,具体见[基本报表2]. 2．租赁收入,经营税收及附加估算见[辅助报表7] (六)总成本费用估算 总成本估算见[辅助报表3] 销售部分总费用为产品销售成本、销售费用、管理费用及利息支出之和 租赁部分总成本费用为物业管理费、设备维修费、保险费、市场推广费、其他费用、折旧、摊销及利息支出之和 （七）利润及分配 利润与利润分配计算见【基本报表2】 财务评价分析 （一）盈利能力分析 1、 由项目投资现金流量表可以算出 项目投资所得税后 财务内部收益率为 10% i =ic=10% 即：达到行业的基本经济要求，在经济上可行 财务净现值：8.44 万元 0 可行 投资回收期：10.18 年 项目投资所得税前 财务内部收益率 15% iic=10% 即：达到行业的基本经济要求，在经济上可行 财务净现值：2093.84 万元 0 可行 投资回收期：6.78年 2、由项目资本金现金流量表 资本金财务内部收益率 21% 10% 即：达到行业的基本经济要求，在经济上可行 财务净现值：2447.08 0 可行 3. 由利润与利润分配表 投资利润率为 0.7 资本金利润率 1.58 （二）偿债能力分析 由借款还本付息及备付率：一到十年的 利息备付率： -1.0 3.9 14.7 23.5 14.8 21.9 22.9 29.9 48.7 180.5 偿债备付率： -1.4 1.1 1.3 1.5 1.4 1.1 1.2 1.6 2.8 24.8 由资产负债表得：一到十五年的 资产负债率(%） 57 43 24 11 8 7 6 4 1 1 1 1 1 1 1 流动比率(%) 229 304 1774 1288 61 16 20 37 193 1347 2434 3546 4507 5651 6780 速动比率(%) 153 228 1728 1237 58 15 19 35 183