皋城公馆.投资分析.docVIP

皋城公馆?六必居 投资分析 . 项目名称：皋城公馆?六必居 项目性质：（独立商住项目） 二、项目概况 该项目位于六安市大别山路中部解放路以西，北临城市主干道大别山路，东临窑厂路，西临23号巷，南临规划中的解放路小学。地块为南北走向之梯形，北面临大别山路宽约在250米，南北长约260米。中间一条规划区间道将地块一分为二南北两个区块。地块周边社会配套成熟，医院、学校、金融、商场等近在咫尺，是城区难得的商住生活宝地。 本项目占地面积61642m2，用地净面积48889 m2，根据六安市城建规划部门对于该地块的调控规划要求，用地功能为独立商住项目及配套设施，建筑容积率为3，因为项目建筑密度要求较高，小、中高层并存，可设定容积率为3.3，拟计容积率面积约161147m2，另地下停车场约25000 m2。 小区规划经济指标如下： 内容 指标 内容 指标 建设地点 大别山路中段南 用地编号 六挂（2009）20号 建设用地面积 48889m2 建筑容积率 3.3 计容积率建面 161147m2 总建筑面积 186147m2 建筑密度 ≤30% 绿化率 ≥35% 根据上述规划经济指标，对小区作规划设想如下： 由于该地块呈较规则的矩形状态，地势西低东高，北、东、西三面临街均长在230~260米之间，为更好地体现该地段的多重商住价值，并与政府对该地块所在区域的片区规划相呼应，从项目总体布局上考虑，拟将地块分为南北两小区建设与开发，两小区均以商业裙楼作围合式布局，中间设置一条8~10米宽的区间道路，亦可作为步行商业街模式。因地块容积率为≦3.3，同时为满足绿化率的要求，全部住宅均为板式结构，南北朝向，以临大别山路高层（22—26），区间路南北为 中、小高层（11—18）为主。初步规划设想如下，小区住户及车辆入口主要设于建筑物西侧和区间路中段，建筑红线内北、东、西三面和区间商业街裙楼均做二层商场，内庭是南北两个独立围合组团花园，计容积率建筑面积约161147m2，其中商铺约25223m2，住宅约135924m2，以东面小高层部分楼栋低层及二层约1200m2为会所和管理用房；南北组团内庭利用内外地面高差，设置半地下车库，两个内庭花园半地下车库各约12000m2左右，连同地面车位约800个，项目总建筑面积约186147m2。本项目可分两期开发，一期为南区，二期为北区。初期开发资金约需5000万元。一期首先满足返迁户回迁，其余部分推向市场，销售收入可作为连续投入进行滚动开发，预计开发时间为28个月，即2010年8月至2012年12月，销售时段可能会持续到2013年年中。 三、市场需求预测： 1、市场对象分析 六安市位于安徽省西部，大别山北麓，是进出大别山的门户，沟通南北的重要通道，也是东南沿海辐射中原的战略要冲。它是一个以农业商贸经济为主的区域性中心城市，其综合经济实力在近几年来得到明显的逐步攀升，在全省经济发展与改革的规划中越来越发挥着积极重要的作用。根据目前和将来该区域在六安城区的地位和发展前景，结合该小区周边社区环境，可以看出以下几大优势： ①六安市作为我省发展中的城市之一，已纳入合肥都市圈，合肥市的大都市建设将为六安市产生巨大的辐射和带动影响。该地块所处区域正是本市经济大格局中的一个重要组成部分。 ②该地块区域环境优越，社会配套齐全，升值潜力丰厚，是全市最适宜人居的风水宝地之一。 ③四通八达的交通环境，周边的大别山路、解放路、龙河路等连通城区主要干道，小区北面是已经成熟的建材专业商城，南面紧邻待建的解放路小学，其区位价值将日渐提高。因此，该项目销售客体除了六安市政府机关人员、文教商企等本土客户群之外，市内各县区居民、投资客商、厂家的企业中高层管理人员等都是具有相当购买能力的潜在客户。 2、项目规划设计档次分析 基于六安市经济、人文、自然环境的基础条件，特别是其在目前六安市城区成熟商住社区的绝对优势区位，本小区拟以中高档精品为主导，不仅其整体规划、建筑元素具有鲜明主题及个性风格，而且在质量结构、环境设计等方面亦应显示出超前市场的尊贵品质。建成后的小区将是六安市具有独特风格的现代化经典商住小区。 3、项目价格定位分析 价格定位主要考虑成本定价策略和市场价格策略，以成本定价分析，初期推出，小高层均价可设定在4080元/m2左右，中高层可设定在4180元/m2左右。从市场可比价格分析，由于本项目主打户型为目前市场主力上市户型，故可参照范围相对比加大。如龙和东路的明珠.江南世家均价为3900元/m2，阳光水岸一期均价4300元/m2，皋城路的欧洲阳光城均价3700元/m2，裕安区政府对面的正东.凯旋名门均价3300元/m2。考虑到本项目全部为中、小高层高尚住宅，地理位置上佳，目前周边市政、生活配套比其他区位占据了明显优势，因