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土地类税种 土地增值税 城镇土地使用税、 耕地占用税、 ——土地增值税 为了规范房地产交易行为，合理调节土地增值收益，维护国家权益，1994年开征土地增值税。这是我国开征的第一个对土地增值额或土地收益额征收的税种。 但各地减免较多。如：深圳市原本是最早实施对土地增值额征税的城市，后来为了鼓励、推动房地产行业发展，对这一税种长期采取了政策性减免的做法。2005年11月1日起恢复征收土地增值税，目的是通过对高利润的项目增加税率，来引导和鼓励更多的发展商多开发普通住房。北京地税局继二手房开征土地增值税后，对新房中的普通住宅征收1%的土地增值税。此前，普通住宅列在免征土地增值税的范围内。  土地出让金与土地增值税关系 由受让人缴纳土地出让金，但在办理税收手续时，地税部门说因主休不同，受让人缴纳的土地出让金不能作为转让人土地增值税的抵扣项目，为此转让人要缴纳高额的土地增值税。按法律规定，土地要先办理出让才能转让，《城市房地产管理法》为方便起见，第40条规定由受让人办理出让手续，缴纳土地出让金。 一般规定，在同一次房地产转让行为中，受让人缴纳的土地出让金不可作为转让人应缴纳的土地增值税的抵扣项目。 有人提出：取消土地出让金项目，改为收取土地增值税，同时调高土地增值税各增值档次的税率。 目前地方政府在土地出让收支方面主要存在两个问题：地方政府的土地财政屡创新高；巨额收入无法足额划拨至保障房建设领域。 社会上有关“地方政府操纵地价，地价推高房价”的言论不绝于耳，土地财政遭到诟病。2010年全国土地出让收入达2．9万亿元，创下历史纪录。在保障房、水利设施以及城市建设等方面都需要地方政府投入，但地方政府却称“不堪重负”。 2011年5月，财政部、国土资源部联合下发了《关于开展土地供应及收入管理专题调研的通知》，确定调研范围几乎涵盖全国所有省份，并且直达县市一级政府，调研内容主要分为三大部分：2007—2010年各地土地征收供应基本情况；同期各地土地出让收支基本情况；对当前社会关注的重点问题的分析和建议。 　　在要求各地调研并回答的重点问题中，既有土地财政问题，也有地价与房价的关系问题；既有土地出让收入管理方面的问题，又有关于保障被征地农民利益问题；甚至还包括与房地产有关的税收问题。 　　比如，本地区是否存在土地财政问题；政府对土地财政的依赖程度如何；对社会上有关“地方政府操纵地价，地价推高房价”等观点的看法；中央是否有必要集中部分土地出让收入，以调节土地收入分配不均衡问题；中央与地方是否有必要建立类似香港的土地基金制度，将部分土地出让收入留作未来使用……这些都进入调研视线。 　　 A公司是房地产开发企业，有一酒店项目，目前在建状态，建成后作为固定资产自己经营。现在公司成立一家控股51%的子公司，也是房地产开发企业，想把该酒店项目投资到子公司中，由子公司作为固定资产经营。上述在建项目的投资行为，是否免缴土地增值税？ ??? 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 非直接销售和自用房地产的收入确定问题 ??? （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产……。 ??? （二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款计算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 ??? 商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。 ??? 房地产开发企业以其建造的非商品房（依法证明）进行投资，暂免征收土地增值税。否则，应视同销售房地产，缴纳土地增值税。 一家房地产开发公司将地下车位使用权以收取使用费的方式，出租给部分业主，并签订合同约定使用年限为15年，使用费分次按年收取。这笔收入是否应缴纳土地增值税？ 　 按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税款。 出售或转让应当以办理相应产权转移为标志，产权未