《商业广场市调及初步设计汇总》.doc

高攀项目商业广场市调及初步设计汇总 营销策划部 王毅 市调论证的切入点、方式和计划说明 高攀项目位于成都火车南站临近区域，与机场高速高架出入口无缝接驳，背靠桐梓林、新希望片区，与科华路中央商务区紧邻，考虑规划商业广场作为项目的一个定位方向是公司高层前期既定的考虑。本次市调论证通过对已知成都近40余个不同年代、不同规模、功能规划各异的知名商业广场项目进行筛选，选择6个具有代表性和参考价值的目标进行实地市调，尽量深度挖掘不同地段、不同商圈、不同商业氛围下的商业广场的特性，找到商业广场从设计规划上成功的共通点，再分析商业广场新的发展趋势，结合高攀项目在火车南站所具备的未来发展前景，推断出高攀项目的大致设计要求和规划要点。 市调目的 通过市调解决高攀项目商业广场产品设计需求的问题，找到高攀项目从市场定位角度和与自身属性相匹配适合的商业广场模式及招商业态划分。 市调思路 对成都区域内各种形态、不同体量的的商业广场作市调，从扩大拓宽商业广场的调查面上对各类型商业广场做分解，获取其建筑构造、设计思路、功能划分、商业要求、业态划分、招商考虑等最具参考价值的信息，为高攀及商贸园项目的产品设计提供有力的支撑。 市调要求 对市内各种形态的商业广场展开广泛的市调，收集各市调项目的基础信息、建筑构造、功能设计、商业信息等重要资料，尽量了解项目设计过程中出现的问题和解决的办法，能与对方项目部、管理部门人员面谈了解更多深层次信息，市调的项目需拍照记录。 市调计划 从7月21日至7月28日调查成都城区内6个不同类型、不同体量的商业广场，分区域进行市调，大方向分东南西北，小方向分为不同商圈，由市中心至一环、二环、2.5环，合理安排线路节省市调时间，以求达到最高的效率和得到最佳的效果。 目标选取 经过搜索查询选出成都40余个知名商业广场：博瑞优品道广场、大地.新光华广场、嘉信茂广场（交大路）、汇龙湾广场、铂金城购物广场、金色夏威夷、新城市广场、千盛百货广场、双楠置信广场、罗马假日广场、大世界商业广场、玉林生活广场、丰德国际广场、百联天府购物中心、蓝色加勒比广场、万达广场、东方新城广场、新视界广场、大陆.玉沙生活广场、SM广场、第五大道、高地中心、财富又一城、仁恒置地广场、中环广场、上普国际中心、EGO潮流广场、时代华章、香槟广场、郁金香花园广场、东方时代商城、时代广场、来福士广场、第一城、银石广场、喜年广场、仁和春天广场、金沙时代生活广场、成都华置广场、群光广场。 通过市调任务需求和市调工作重心的明确，我们选取十个商业广场项目进行市调研究，以下是属性划分和分析说明： 市调项目名称 开业时间 区域归属 属性划分 分析说明 优品道广场 2009年 新光华商圈、2.5环 居、购、休、娱 商业广场典型项目 新光华广场 2006年 新光华商圈 购、居、餐、休、娱、办 有商业街及商业分块 汇龙湾广场 2002年 老会展商圈、西门 购、休、餐、娱 购物广场模式（失败） 新城市广场 2005年 骡马市商圈 购、居、休、餐、娱 大型广场典型项目 金色夏威夷 2003年 骡马市商圈 餐、居、办、娱、休 小型广场典型项目 万通商城 1988年 火车北站旁 购、餐、娱、住 火车北站商业项目 将选择的市调项目分成四组进行市调，其中的汇龙湾广场为失败案例，方便我们在项目设计中规避设计上的硬伤和招商运营方面避免走弯路的情况。 分块市调信息采集及分析 博瑞.优品道广场 2010年外立面实景图 此次市调外立面实景图 基本信息： 开发商名称：博瑞地产 开业时间：2009年4月25日 占地面积：约25亩 总建筑面积：35000平米 商业组成：购物、休闲、娱乐 属性：2.5环商业 设计构造： 外部构造： 高4层，外立面由多组几何分割形状组成，主体材料为钢结构和大面积有色玻璃，注重凹凸视觉效果，极具时代感和时尚元素。近半年外立面经过改版处理，由原来的里面多色块拼接变成较为素雅有品质感，变得更为符合各年龄段人群的审美要求（原立面效果更吸引年轻人而易让中老年人产生排斥心理），临青羊大道广场面宽近170米，建筑楼体面宽近150米，广场临街面纵深超20米，设置小型水池、多组环形休息座椅、购物广场主入口；临瑞联路广场面宽近75米，建筑楼体面宽近60米，广场临街面纵深超30米，设置部分地面停车区、购物广场次入口、人人乐主入口、及装饰绿化带、多组环形休息坐椅、部分地带下沉或造坡处理（+-0.2米）；后侧面设置人人乐地下停车场出入口、卸货通道、超市员工出入口、人人乐免费交通车停靠区，区域宽度近10米，进深80米，由围墙与优品道住宅区彻底隔离；临优诺国际面为25米宽