2015年商业项目开发运营全流程55页.pptxVIP

商业项目开发运营全流程2015年3月8日商业项目开发运营全流程常见错误一常见错误设计拿地定位工程建设开业运营招商做对顺序 先租后建商业项目开发运营全流程万达/宝龙凯德/华润设计拿地工程建设/销售开业运营定位招商国内主流商业地产开发模式理想标准销售部分利润=持有物业成本底线标准单个项目实现现金流平衡项目宁波万达总投资额24亿销售总额21.73亿租金购物中心2亿收入酒店0.6亿综合体项目投资评价体系开发层面：1、销售物业部分的IRR达到16%，净利润率达到12%；2、项目的商业部分整体开发周期不超过三年。经营层面：可主要利用EBITDA（息税折旧前收益）来对持有型物业的经营情况进行测算1、开业后第三年投资回报率达到5.5%-6% ；2、投资回收期在12年；国内商业地产开发的核心能力不同的背景、不同的资金实力、不同的管理能力，对应不同的模式，以及不同的产品模型。商业项目开发运营全流程设计拿地 工程建设/销售 开业运营定位招商产品形态及规模租售方案及销售政策业态及品牌组合租金及收益测算商业定位的5项基础研究，4个工作目标A、产品形态及规模B、租售方案及销售政策C、业态及品牌组合D、租金及收益测算城市经济研究竞争市场研究消费需求研究项目区域研究项目地块研究商业项目开发运营全流程平面及动线专项设计03 设计01 拿地05 工程建设/销售06 开业运营02 定位04 招商商业项目的规划设计专项设计平面及动线总图内部动线（平面/垂直）外部交通外立面景观灯光公共空间机电导视智能化艺术购物中心设计的商业原则交通优先 突出商业 优先考虑与外部道路、公交及轨道交通的联系上海中山公园龙之梦：主入口位于两条主干道交叉口B2与地铁二号线相连2F与轻轨三四号线相连公交站点设置在次干道上凯旋路（主干道）轻轨三、四号线公交总站龙之梦2F与轻轨三四号线通过连廊相连主入口长宁路（主干道）地铁二号线交通优先 突出商业 优先考虑与外部道路、公交及轨道交通的联系杭州万象城：商业位于两条主要道路交汇处；购物中心的主入口位于主干道交汇处；办公及酒店住宅住宅商业主入口江锦路富春路动线简单 空间丰富：动线主力店主力店水平动线成都万象城： 哑铃型结构 主力店位于两端，带动中 间小商铺人流动线简单 空间丰富：动线正大广场 动线之变水平动线动线简单 空间丰富：入口组织国内某商业项目新加坡ION动线简单 空间丰富：室外空间屋顶：成都来福士屋顶花园动线简单 空间丰富：软装商户门头设计质量把控：成立自己的商铺设计审核团队，请专业设计顾问公司审核；缤纷、个性的商铺设计动线简单 空间丰富：软装动线简单 空间丰富：设施商场内设施功能完善 注重形象功能与形象并重功能完善功能分区后勤动线外立面泛光景观停车场导视功能完善 注重形象：后勤动线后勤动线与客流动线完全分离：后勤动线是品质感的体现杭州万象城：后勤动线与客流动线完全分离内外部动线完全分开后勤动线功能完善 注重形象：外立面国内某项目外立面新加坡ION，外形模仿成熟的果园功能完善 注重形象：泛光泛光的重要性购物中心客流和消费30%-40%在晚上6点之后产生泛光是购物中心的第二张脸功能完善 注重形象：泛光新加坡ION，LED建筑表皮功能完善 注重形象：泛光万象城国内某商业项目大悦城功能完善 注重形象：景观绿植需少，体现功能性（与广场休息区结合），在外广场增设顾客休息及市民、儿童娱乐场所，休息区可下沉处理，不遮挡视线；一般不做堆坡，不做组团式、高灌木绿植。商业项目规划与设计：功能空间；盈利空间；体验空间1、购物中心的设计不仅仅是设计，是用设计的语言来表达和反映人的习惯；2、可达性、可视性、功能性、趣味性、设计感是对购物中心设计的最基本要求；3、最大限度的通过设计来提升空间的体验感是购物中心设计的最明显趋势；4、购物中心设计与住宅设计的最大区别在于：动线设计、专项设计购物中心的功能购物 休闲 娱乐 交际商业体新趋势：4SSeeing（观赏）; service（服务）; Social（社交）; shopping（购物）商业项目开发运营全流程03 设计01 拿地05 工程建设/销售06 开业运营02 定位04 招商租金测算业态组合品牌落位招商进度招商进度主力／次主力租户1000m2租户谈判签约工程定制设计进场装修租户谈判大租户500-1000m2签约装修设计审批进场装修租户谈判中小租户500m2签约装修设计审批进场装修091521273336项目开发周期（月）竣工验收开业开工开发期前期租赁周期管理流程租约审批租约审批流程设计方案审批装修审批流程进场管理交付单签字现场施工管理施工管理细则租户运营管理租户管理细则退场管理退场管理细则租金收益：租金测算上海浦东新区洋泾项目租金收益：租约审批签约条件招商计划内招商计划外及特别租户主力店必须提交审批次