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房地产项目基于价值创造的成本管理 摘要---在竞争日益激烈的房地产市场中，房地产企业的成本管理已经越来越重要，然而，在成本管理和成本控制中，目标不应该是尽量减少成本的每一个活动在房地产业的发展，但是要考虑每一个项目成本的价值的贡献，因此，要最大限度的产生房地产项目的效益。本文是基于价值—创建视角，并认为成本管理是系统，动态和多样。利用层次分析法（层次分析过程）的方法，我们发现，五种活动，即位置选择，布局规划设计，开发的规划和推广，土地使用权的收购，市场调查和初步规划，其中，对价值创造项目作出更多贡献的成本在增加。在房地产企业的成本管理实践中，投资在这些活动中，更能增加项目成本效益。 关键词：价值创造 房地产 成本管理 层次分析法 1.导言 1.1背景 中国房地产业已经成为国民经济的一个重要组成部分，2007年底，国家房地产销售已接近3000000000000，占国内生产总值的12%。房地产投资总量已占固定资产投资总量的1／4，同时，由于其长产业链和高相关性的相关产业，房地长业持续健康的发展对国民经济有着巨大的影响。成本管理是房地产开发企业和房地产业健康发展一个重要组成部分。目前，大约有20000家具有较好资质的房地产企业在中国，其中大部分需要进行成本管理改善。一些企业已经意识到成本管理的重要性，他们有介绍了一些现代成本管理方法，但一般局限于特定的操作水平，如利用信息系统工程造价的控制。数据显示，建筑成本仅占房地产总成本的20%-30%，而其他方面占更大一部分。所以，找到每一个活动的成本价值的项目的贡献是至关重要的，然后在进行科学的投资分配。创造最具价值与相对最低的成本比其他成本最小化的目标是，房地产企业应该追求的。 1.2研究对象 在本文中，我们将我们将指定活动的价值链家地产公司从价值的角度来看创作，并分析它们之间的关系为基础成本与价值创造。我们将用AH P法分析发现单位成本增加与最能创造价值的项目的贡献。研究的目的是为了帮助房地产企业进行资源分配和有效提高投资回报率。 2.概要文件 主要有两个方面研究房地产企业的成本管理。一是成本控制，则是尽量减少成本，其中作业成本是代表；另一个则是创造价值，其中战略成本管理是受欢迎的。 作业成本法的理论起源于20世纪40年代的美国。卡普兰（1988）描述其作为一个一种准确地确定实际生产成本与成本的相关服务的方法。迈克尔·波特教授提出的价值链的概念在他的著作《竞争战略》（1980）和《竞争优势》（1985）。根据价值链理论，成本竞争力源于公司成本的活动，这取决于一些结构影响成本的因素，即，成本驱动器。杰克.申克(1993)提出了战略成本管理模式将战略定位分析、价值链分析、战略分析成本驱动为主要内容。 具体到房地产企业的成本管理研究中,王守平(2003) 指出房地产行业的特点决定了建立目标成本的开发项目必须同时完成. 所以值得关注的费用管理为房地产业必须使最初的规划设计阶段的项目开发向前。柴强（2006）分析组成的房地产个项目的价值。他定义了7个项目，弥补房地产价格。他还讨论之间的关系的发展期间，操作周期和销售期。 一些学者开始关注和探讨怎样科学地管理房地产企业的成本, 但他们大多只是在直接讨论如何控制成本的作业成本法、目标成本法的基础上操作水平。从战略成本管理价值链分析的房地产公司，他们是通常倾向于研究企业战略决策的。文章指定的价值链家地产公司，涉及该成本增加与价值创造，找出更多促进活动创造价值的,还是比较罕见的. 3. 基于价值创造的房地产开发项目的特点的成本管理 基于价值创造成本管理是一个过程,该过程通过指定价值链和房地产项目判断项目的价值贡献的每一项活动决定目标成本管理在每个活动和资源配置。这些活动,贡献更多的工程价值,投资更高;那些贡献少,成本都应严格控制。 系统 房地产业有着悠久的生产循环和不同品种的成本。传统的成本管理人员通常把经营和管理成本的每部分分开每一个部分,分别和成本的各个部件的循环在希望达到最小化最小化的全部费用项目。价值创造是有关基础成本管理强连通工程系统。它平衡内部成本,优化配置基础上的价值相同的成本。分析了基于价值创造成本,企业首先应明确价值链的房地产工程, 基于整个价值链的成本管理。 动态 在传统的房地产成本管理、目标每项活动的成本是一个静态的价值,它相对固定。目标成本管理是使这些活动以各种方式成本最小化。但价值创造的基础成本管理是不同的;它将成本的商业活动价值及其对项目目标成本和调整他们的价值作为自己的创作,并因此利用动态的灵活性。我们介绍了概念 “价值创造的成本增加率”这样的词来形容这个关系成本增加和价值创造之间。价值创造率的成本增加=附加值项目/成本考量,这意味着项目价值的增加而增加的单位成本。 差异 不同的活动与价值创造率的成本增加,存在着不同的成本管理