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2011年湖北省房屋登记官培训 周 民 杰 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 一、登记客体房屋登记的客体为房屋。《城市房地产管理法》第二条第二款规定，“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”一般意义上是指四周有墙或围护结构，顶上有盖，供人们从事生产、工作、学习、生活、居住、文化娱乐等与人类各种活动有关的建筑物及构筑物。具备两个基本特征：一是要有固定界限（一般应具备屋顶、墙界等围护结构）；二是可以独立使用（可供人们从事生产、工作、学习、生活、居住、文化娱乐等活动）。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * （一）房屋应当按照基本单元进行登记《房屋登记办法》第十条规定，房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（如幢号、室号、房号等）的房屋或者特定空间。基本单元的确定兼顾了房屋的自然状态和权利状态：1、整幢房屋归某一权利人所有的（如独幢的住宅、厂房、办公楼）以幢为基本单元进行登记。2、国有土地范围内成套住房以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的间等有固定界限的部分为基本单元进行登记；?非住宅以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。3、办理登记时最小的基本单元不能小于间，最大基本单元不能大于栋，位置相邻的基本单元可以登记为一个产权人。 一、登记客体 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. *（二）开发商销售的层高在2.2米以下的房屋，能否办理产权登记《建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》第四条规定：房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.2米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。所以，只要是来源合法，权界明确，要件齐备，2.2米以下的房屋也可以办理房屋登记。 一、登记客体 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. *（三）开发商分割出售的相互间没有分隔墙体的房屋、地下停车位、敞开式或开放式商铺如何办理登记房屋作为一种特殊的物，对它的分割是有限度的，不能无限制的分割，特别是非住宅类房屋。房屋的分割必须满足：1、具有构造上的独立性，能够明确区分；2、具有利用上的独立性，可以排他使用；3、能够登记成为特定业主所有权的客体。（摘自最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条） 一、登记客体 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. *建设部在1997年《对关于不得给一平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知的补充说明》【97建房产字第019号】明确规定：“对已建成的商业、办公或其他楼宇分割出售的，如有明确的权属范围和具体的权属界限，不同于搞变相集资的一平方米产权出售，应视为正常的房产交易。可凭买卖合同、售房发票和其他有关文书办理产权过户手续，并在《房屋所有权证》中的测绘图件上对权属界限准确反映”。 一、登记客体 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. *（四）老式的非单元式住房，能否分别为多个住户办理单独的房产证根据《城市异产毗连房屋管理规定》第六条“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。 所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。” 第七条“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签