2013购房合同纠纷如何解决.docVIP

贾思伟律师：购房合同纠纷如何解决 本期介绍： 现在房价逐年飙升，但买卖房屋的势头却仍然不见，人们在货比多家、综合考虑楼盘品质、户型、配套等各方面的因素，当已下定决心购买某楼盘的某户型时，还不能放松下来，因为还要研究购房合同。而购房合同有房屋买卖合同、预约合同、预售合同、委托合同、转让合同等。遇到这些合同，如何签订购房合同，如何审查购房合同，还有防范购房合同纠纷。 本期我们法律快车访谈专栏邀请北京资深律师，北京昂宇律师事务所—贾思伟律师，为我们详细探讨购房合同纠纷如何解决的相关法律问题。 访谈嘉宾： 贾思伟律师，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员。北京昂宇律师事务所创始人合伙人之一。执业前在多家企业担任法务总经理；律师执业后承办过各类合同、劳动等民事纠纷案件；承办过诈骗、盗窃等各类刑事案件几十件；承办过各类知识产权案件；做过律师见证等各类法律事务。现在在北京十余家企业和事业单位担任法律顾问。 法律咨询：135-2068-5146法律快车的朋友们，你们好！我是法律快车的主持人。贾律师，您好！欢迎您来到法律快车访谈专栏接受专访。主持人您好！广大法律快车朋友，大家好！请问贾思伟律师，购房合同中常见陷阱有哪些？这个问题是购房者最为关心的问题。因为房地产专业性很强，所涉及的法律法规比较庞杂，这对于一般购房者的确是个挑战。这需要一名专业人员予以合理提示。在此，我将列举以下常见合同陷阱，请大家在平时予以留意。　　一、购房初期的定金条款或者定金合同。购房者一定要注意：一般在购房初期，开发商或者中介机构都会为了保证交易完成签订一份含有定金条款的购房意向书，定金条款要仔细看，因为如果由于您的个人原因导致交易不成，有可能您难以拿回定金。所以，在购房过程中，凡是书面的材料如果出现专业术语或者您含糊难以拿定的词汇要咨询清楚，以免上当受骗。　　二、房屋面积误差设置陷阱。开放商为了追究最大利益，往往会在房屋面积做文章而且他们会在合同条款声明免责，所以一定要谨慎处理。最好办法是让开放商附一张公摊面积图：一般情况下，塔楼的公摊率为18%至26%，板楼的公摊率为14%至16%。交房时面积误差在±3%以上可以退房。　　购房者在签订合同时，可以让开发商将公摊面积和套内面积分别明确地写出来，并且要求开发商在合同中附一张整栋楼或项目的公摊平面图。同时约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差，以及公摊面积与套内建筑面积均发生变化的处理方式。　　三、违约责任要仔细看，为自己可能的维权做准备。开放商往往处于强势地位，提供一些格式条款限制购房者权利。所以购房者要谨慎面对。　　四、房屋质量条款要提前制定，在我接触诸多购房合同纠纷，往往是本身房屋质量问题以及相关物业服务问题引发起的民事纠纷。出现问题后难以界定责任是诉讼中难以突破的问题，所以在购房合同中一定要事先约定清楚这些条款或者另外签订补充协议。　　五、在二手房买卖合同中，购房者一定要在购房前，查清楚所购房屋权属是不是清晰，有没有其他权属争议或者存在一房二卖。这也是二手房购买合同纠纷常见的问题。　　由于，房地产合同涉及法律的方方面面，难免会存在一些陷阱和漏洞，希望大家在购房过程中，及时联系相关专业人士答疑解惑，以免会有后顾之忧。那么，究竟哪些房屋买卖合同属于无效合同？导致购房合同无效的情形和多，大致有以下几种情况：　　1、产权主体有问题，合同无效。　　出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。　　2、侵犯优先购买权，合同无效。　　房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。　　3、房地产分离出卖，合同无效。　　由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。　　4、非法转让房屋，合同无效。　　根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：　　1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；　　2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；　　3、依法收回土地使用权的；