土地增值税培.docVIP

首先，欢迎各位同仁和纳税人来到县地税局组织的房地产税收交流培训会议的现场。 土地增值税涉及当前社会敏感的房地产领域，政策性强，计算复杂，清算难度大。掌握土地增值税相关税收政策，特别是掌握土地增值税扣除项目是做好土地增值税清算工作的关键所在，而房地产开发成本是计算土地增值税扣除项目的最关键的项目。今天，主要和大家交流的就是土地增值税相关政策规定和土地增值税清算工作涉及的房地产开发成本。 交流培训分以下二个部分： 一、土地增值税相关政策规定 二、房地产企业开发成本核算及重点关注的问题 第一部分 土地增值税相关政策规定 一、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 二、征税范围 （一）土地增值税的征税范围常以三个标准来判定： 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。 按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进行转让。　　标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。　　1.土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。　　2.土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。（出租）　　标准之三：转让房地产是否取得收入。　　土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。 1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。　　国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。由于土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金，所以，政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。　　2.土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。　　3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。　　（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。　　（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。　（二）对以下具体事项的征税情况，列表判定如下： 有关事项 是否属于征税范围 1.出售 征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。 2.继承、赠予 继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。 3.出租 不征（无权属转移）。 4.房地产抵押 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。 5.房地产交换 单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。 6.以房地产投资、联营 房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。 7.合作建房 建成后自用，暂免征；建成后转让，征。 8.企业兼并转让房地产 暂免。 9.代建房 不征（无权属转移）。 10.房地产重新评估 不征（无收入）。 三、税率 　　　　　　土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下： 增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数 1 50%以下（含50%） 30% 0 2 超过50%～100%（含100%） 40% 5% 3 超过100%～200%（含200%） 50% 15% 4 200%以上 60% 35% 例：某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（　）。 A.30% B.40% C.50% D.60% 四、应税收入与扣除项目 计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分： 转让项目的性质 扣除项目 （一）对于新建房地产转让 1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目 （二）对于存量房地产转让　　 1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格 ＝ 重置成本价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用