2012秀玉红茶坊选址分析报告完整.docVIP

选址分析报告 选址分析报告 一、新店周围地理位置特征表述 新店位于红谷滩新区的绿湖豪城中的安泰.绿湖广场。绿湖豪城位于的丰和南大道与学府大道交界处，居南昌市规划的CLD核心，地理位置优越，交通便利，距机场20分钟车程，距老城区5-8分钟车程、距西客站、国际体育中心5分钟车程。且正在施工的地铁线路最近处离店铺所在广场仅500米。毗邻南昌大桥、大学城、“南昌之星”摩天轮、赣江新天地、南昌国际会展中心等地标建筑，坐拥红角洲丰富的原生态自然景观，且周围休闲娱乐教育场所配套齐全，电影院，图书馆，艺术文化中心应有尽有。 卫星图：图中黄色小星星所代表的就是新店铺的选址。从卫星图中可以大致看出新店铺周围以居民区分布为主。并且可以方便的分辨出新店铺所在的一条商业街以及邻靠在商业街右边的一个综合购物休闲中心。 购物中心及商业街的立体模拟图：新店铺所选店铺为图片中下方也就是商业街更靠近居民区的一侧。 安泰绿湖广场平面图：图中黑色方框标注出的则为新店铺选址，面积382平方米。 周边住宅区： 1、绿湖豪城：总建筑面积约67万平方米，规划户数:2300户。均价17500元/㎡ 梵顿公馆：总建筑面积30万平方米，总户数:1946户。均价：10548元/㎡ 3、联泰香域尚城：总建筑面积45万平方米，总户数:2000户，均价：11357元/㎡ 4、地中海阳光：建筑面积292019平方米，总套数：1165套，均价：11488元/㎡ 5、盛世经典：建筑面积270000平方米，总户数：2474，均价：10321元 6、中央香榭：总建筑面积约50万㎡，总套数：2500套，均价：16064元/㎡ 7、海域香廷：总建筑面积30万㎡，总套数：1850套，均价：10732元/㎡ 8、新地阿尔法国际社区：建筑面积：397676平方米，总户数487户，14625元/㎡ 周边商业： 1、娱乐场所：红地毯电影院、新华银星国际影城、南昌之星广场 2、文化教育：新华书店、南昌水城艺术村 3、商业交流：国际展览中心、国际体育中心、赣江新天地、 4、酒店：国际标准白金五星级绿湖大酒店 二、新店物业的具体情况 新店的面积：382㎡ 1、物业费 绿湖豪城的物业公司为：Mr.G元邦物业 其中居民住宅的物业费用为：1.96元/㎡ （由于此商铺的具体物业收费标准目前并没有出来） 按商铺的物业费一般情况下比住宅物业费高1元~3元/平方米推算则商铺的物业费用为3~5元/㎡,取中间值，即新店铺的物业费为：4*382=1528元/月 2、电费 南昌市商业用电0.99元/千瓦时。 根据网络资料，一家800平米的西餐厅，一月用电14000度。 新店铺的每月用电量保守估计6000度，即新店铺电费为：6000*0.99=5940元/月 （大功率电器列举：大电饼铛5000W，烤箱6000W，电开水器2000W。） 3、水费 南昌市商业用水为2.45元/m3 根据《饮食业环境保护技术规范》（HJ554-2010）的规定：“7.1.2：当就餐人数不确定时，排水量可参照餐厅建筑面积进行计算，每平方米餐厅建筑面积每天排水量可按0.040～0.120m3 计算”。 取中间值，即：新餐厅的水费价格为0.08*382*30=2246.16元/月 新店开业后预计能辐射的范围 主要商圈为图片中最内侧商圈，新店铺55%~75%顾客来自该商圈。主要商圈中的顾客基本来自周围各个居民区的居民。 2、次要商圈为图片中第二层商圈，新店铺15%~25%顾客来自该商圈。次要商圈中的顾客则主要来自较远居民区居民、国际展览中心的工作人员以及来往购物及观看电影的流动人员。 3、边际商圈为图片中最外围商圈，新店铺5%~10%的顾客来自该商圈。边际商圈中顾客主要为前来购物及观看电影的流动人员。 【如图所示，以黑色五角星为新店铺选址，而黑色方框表示一个面积约为63000平方米的大型购物中心。该购物中心的规模在报告的第一部分有附图。黑色五角星所在的街道为购物中心外围的一条商业街（地图测距263m)，街道两边全部开发为商铺，到时候新店铺依靠该购物中心及商业街的聚集效应将获得更远的辐射范围。】 四、新店商圈内商业环境和竞争情况 1、商圈内商业环境 新店铺所处商圈属于混合型商圈，既有住宅区也有商业区，还有部分教育休闲区，是具有多元化消费特点的商圈。 新店铺位于安泰.绿湖广场购物中心娱乐中心外围的中高档商业街，购物中心占地面积63000平方米，多层经营满足消费者多种类的购买需求。更有购物广场外围263M长的中高档商业街，商业街两边商铺林立，是餐饮服装等休闲娱乐的集中营，更大程度上吸引着商圈内的消费者。 如图中三角形所示位置，分别为红地毯电影院和新华银国际