新塘泔涌村项目物业发展建议20140119_.pptx

谨呈：广州市汇合房地产开发有限公司增城市新塘泔涌村项目物业发展建议广州市世联房地产咨询有限公司 _顾问部二零一四年一月本次汇报主要在确定方案和定位的基础上，给出具体的物业打发展建议市场调研阶段整体定位及物业发展建议阶段规划设计跟进阶段市调及发展方向沟通方案定位、规划评价沟通项目物业发展建议汇报2013-12-312014-01-092014-01-20工作和沟通内容工作和沟通内容工作和沟通内容市调工作内容汇报各物业市场基本结论针对各物业发展的判断和项目自身的分析关于项目发展方向和基本定位的判断在市场和项目初步发展方向的基础上给出项目整体定位针对项目可能的方案进行市场、规划和经济层面的详细研究根据各物业的发展定位，给出详细的打造建议，包括商业物业发展建议、公寓物业发展、等等报告提纲1、项目定位回顾2、地块规划排布3、分物业物业发展建议4、下一步工作安排【整体定位】一座城市的新地标引领商业消费新概念，成就商业价值新高地这里。。。演绎“体验型”新商业这里。。。才是未来价值的高地【商业形象定位】服务周边居住人群、多类型客户覆盖、辐射新塘东部的 集家庭消费和餐饮娱乐为一体、具有主题特色的综合休闲娱乐购物广场具有主题特色的 多元综合购物中心创新“体验型”商业主要服务于周边高端住宅客户、新塘本地居民和外来务工人员的家庭型和休闲型需求家庭结构：三口之家年龄构成：35-45岁收入情况：1万元以上消费类型：家庭型消费可能的业态组合：超市、服装等日常购物、亲子消费、朋友聚餐等家庭结构：三代同堂年龄构成：35-45岁收入情况：5000元左右消费类型：家庭型可能的业态组合：超市、服装等日常购物、亲子消费、朋友聚餐等家庭结构：单身或情侣年龄构成：20-25岁收入情况：2000元左右消费类型：休闲型消费+日常型消费可能的业态组合：超市、服装等日常购物、朋友聚会（餐饮、电影、KTV等）针对目标客户商业的业态配比为超市：零售：餐饮：休闲娱乐比例为3：2：3：2 ，主力店包括超市、影院、KTV和餐饮等本项目的业态配比电影院+KTV大型超市亲子主题大型餐饮+特色餐饮项目最大特色是将打造成为集餐饮、休闲娱乐、购物为一体的 “体验型”商业广场三大策略打造“体验型”购物广场体验感塑造策略之一：体验型业态增加增加休闲娱乐和餐饮的业态比例，打造新塘美食娱乐新天地体验感塑造策略之二：丰富的建筑形态和立面，塑造公共空间节点采用集中商业和商业街区的组合，打造丰富的建筑形态和天际线。同时可以采用大胆鲜明的色彩塑造独一无二的建筑体验放大公共空间节点。我们将打造的不仅仅是购物广场，更是新塘市民日常休闲、亲友相聚的最佳体验场所体验感塑造策略之三：主题概念营造借东江之水，打造水主题街区，体现街区鲜明的特色【公寓形象定位】新塘·东江领寓——引领城市价值的投资物业远见，开启新世界;梦想，铸就新未来创造新塘公寓价值新高地这里将创造未来新塘未来的商业中心，这里将新塘塑造一座新的投资价值高地新塘唯一一座亲水公寓南侧靠近新塘的母亲河——东江，新塘稀缺的亲水投资物业【客户定位】公寓核心客户为投资者，主打新塘本地生意人、个体老板等，次要客户为来自于广州的投资客户核心客户：约7成左右新塘本地生意人，多从事牛仔、服装、辅料等生意，经济实力强、投资意愿明显公寓核心客户主打新塘本地投资客，兼顾广州外溢投资客户重要客户边缘客户重要客户：约2成左右广州中等收入、高等收入阶层，这批投资客户数量巨大，并有向低总价区外溢的趋势核心客户边缘客户：10%左右其他投资客户【产品定位】平层公寓参考市场热销产品，以40㎡单间为主力产品、50㎡一房一厅产品为辅东凌广场户型产品单间的主力面积段40-50㎡左右一房一厅的主力面积段60-70㎡左右户型套数比例单间39946.18%一房一厅39345.49%两房一厅728.33%户型面积（㎡）比例单间4065%一房一厅50-6030%两房一厅705%本项目的区位由于誉山国际，但比东凌广场差誉山国际户型产品单间的主力面积段均为39㎡产品两房一厅的主力面积段70㎡左右户型套数比例单间141946.18%两房一厅1238.33%【价格定位】根据已售和在售项目的公寓项目，公寓平层价格约为10887元/㎡平层公寓的价格假设商业公寓本项目对比项目东凌广场誉山国际区位条件202316交通条件202219产品打造202020环境条件101010市政配套10119景观价值1098开发商品牌101111合重　0.60.4市场价格（元/㎡）108871163610000注：东凌广场带精装修公寓均价为11636元/㎡，誉山国际公寓毛皮均价7000-8000元/㎡ ，按精装修2000元/ ㎡计算，均价在9000-11000元/㎡报告提纲1、项目定位回顾2、地块规划排布3、分物业物业发展建议4、下一