第1部分方兴宁波南塘老街项目策划定位报告.pptxVIP

7040宁波南塘老街项目策划定位报告会议时长 分汇报时长 分总目录一、宏观环境二、地块特征三、住宅定位四、商业定位五、办公定位六、营销策略七、与可研报告对比分析一宏观环境（1）城市区位（2）城市经济（3）产业结构（4）城市人口（5）城市交通（6）未来规划南京常州无锡苏州上海太湖湖州嘉兴杭州绍兴宁波城市区位宁波毗邻上海、杭州，是长三角南翼经济中心城市，计划单列市，历史文化名城。毗邻上海、杭州，首批沿海对外开放城市宁波，简称甬，毗邻上海、杭州，是长三角南翼经济中心城市，我国首批沿海对外开放城市。享有省一级经济管理权限的计划单列城市宁波是中国五大计划单列市之一（大连、青岛、厦门、深圳、宁波），享有省一级经济管理权限,具有制定地方性法规的权力。拥有7000年的文化底蕴，是中国历史名城宁波，取自“海定则波宁”，是中国的历史名城，具有7000年文明史，是“河姆渡史前遗址”发源地。城市经济宁波是长三角区域的经济重镇，2012年宁波市人均GDP为85223元，排长三角第六，与杭州、南京相近。2012年全市实现地区生产总值6524.7亿元，按可比价计算，比上年增长7.8%，接近全省8.0%的平均水平，与全国平均增速持平;2012年，宁波经济总量排名浙江省第二位，经济实力雄厚。产业结构第二产业占主导，第三产业增长率较快，城市升级转型产生大量中高端客户群体，为本项目的发展提供了良好的契机。第二产业对经济的贡献稳定在54%左右，临港型工业、高新技术产业、传统支柱工业为三大产业群；第三产业的产值贡献度在42%左右，商贸、金融、房地产为第三产业支柱产业。城市人口外来人口逐年稳步递增，住房需求空间潜力大，海曙区作为宁波核心四区之一，人口密度远高于其他区域。地区全市海曙区江东区江北区鄞州区北仑区镇海区其它县市人口（万人）577.729.927.924.183.138.322.8351.6人口密度人/平方公里58510305821511606196409262292012年宁波大市户籍人口577万，常住人口764万；市六区户籍人口226万，常住人口351万；2012年宁波大市外来人口占比24.4%；市六区外来人口占比35.6%，市六区外来人口占比高；各区域中，海曙区人口密度最大，海曙区合计人口29.9万人，人口密度每平方公里10305人。城市交通随着跨海大桥、沪甬高铁开通，宁波已融入“沪杭甬90分钟经济圈”， 有效提升了宁波城市地位及形象。跨海大桥：杭州湾跨海大桥，加强宁波与外界的联系,带来更多的经济活力；高速铁路：2013年7月沪甬高铁正式运行，宁波到杭州45分钟，到上海90分钟；国际机场：15分钟达到栎社机场，43条航线可达国内各大城市及港澳台、东南亚国家；轨道交通：宁波预建6条轨道交通线，其中1号线一期在2014年建成通车，1号线二期以及2号线一期在2015年建成通车。项目所在地未来规划绕城高速镇海区加速推进“东扩、北联、南统筹、中提升”十二五规划战略，鄞奉路片区是 “中提升”战略之重点。北仑区宁波十二五推进“东扩、北联、南统筹、中提升”的规划战略，扩大中心城区的影响力；全面实施”中提升”战略，加快重大功能板块和城市综合体建设；海曙区十二五规划，重点发展鄞奉路片区，强化商住、休闲功能。 中心核心四区轨道交通海曙：重点发展鄞奉路片区北联鄞州新城区外围 东扩中提升南统筹项目所在地毗邻上海、杭州，是长三角南翼经济中心城市，长三角城市群的核心城市城市地位高。 1. 城市区位 主要结论长三角区域的经济重镇，2012年宁波城市GDP总量为6524亿，排浙江省第二，仅次于杭州，遥遥领先于其它城市。 2. 城市经济第二产业占主导，第三产业增长率较快，城市升级转型产生大量中高端客户群体，为本项目的发展提供了良好的契机。 3. 产业结构近年来外来人口逐年稳步递增，住房潜在需求大。 4. 城市人口 5. 城市交通 6. 城市规划海陆空立体交通网络更加完善，宁波纳入沪杭甬“90分钟经济圈”，城市地位更加凸显。项目所在片区属城市核心重点规划板块，区域配套完善、生活氛围浓厚，且土地稀缺，区域价值显著。二地块特征（1）项目区位（2）交通动线（3）周边配套（4）宗地现状项目区位隶属海曙鄞奉片区，与各大主流商圈近距离接壤，为城市核心区的优质地块。核心区三江口商圈2.5公里江东核心商圈2公里万达商圈3公里项目处于宁波市海曙鄞奉片区，处于城市核心区，为城市重点规划板块；项目距离三江口核心商圈约2.5公里，江东老城区约2公里，鄞州中心区约3公里，该区块是海曙区、江东区、鄞州区的联系纽带。区域规划鄞奉片区是以商务、居住为主，兼容商贸、娱乐等功能的滨水特色综合性片区。鄞奉片区东临奉化江，南邻杭甬高速公路，西界南塘河，北至萧甬铁路附近，