浙江丽水市龙都丽园项目商业业态定位及招商计划.ppt

1 租金反推+市场租金比较=租金初步定位 租金反推法：销售单价×回报率÷12个月×商铺面积×12个月（年租金） 市场租金比较法：选取区域内、项目周边、相邻区域租金平均水平（精 确到㎡/月）结合竞争态势分析表，计算项目租金（年租） 租金初步判定 分析反推法商铺年租+市场对比年租后，计算各占比率 反推租金×占比+市场对比租金×占比=商铺初步租金 租金策略 通过现有几个数据初步感觉商铺开间、进深合适，柱网数量间距比较合理，下沉式地下室采光满足、出入相对方便，烟道、消防通道等均已设置，商业硬性条件比较好，基本满足大部分商业业态的需求。 * 龙都?丽园 商业业态定位、招商 企业战略 ★ 大部分商铺返租背景； ★ 商业提升住宅配套、提升整体房产价值，树企业形象； ★ 商业力求快速进入经营，形成聚集、综合（一定程度），最终达到区域带动效应； ★ 商业营销的突破口； 1 满足并有区别传统社区底 产品定位需求 2 餐饮、休闲、生活、娱乐、服务、特定购物商业区域 3 紫金路中、长虹街芯特色聚集商业体 4 低劣配套环境下的商业升级 目前的规划方案是：商业、住宅综合体，商业沿街分布的原则； 项目占地比较方正，沿街商业各部分价值不同； 不同商业价值的区域→所规划的“商业强度”亦应不同 产品现状分析 产品现状分析 目前项目周边商业业态以特色餐饮+休闲+少量居民生活类为主，缺失严重、且分布极不均衡。 优 点：聚集人气、形成局部小规模、补充了住宅的外部配套、提升了项目整体形象及知名度 缺 点：人气聚集缺少延续性及时效性、商业形态单一性、住宅外部配套不足会逐步显现、后期商业业态调整难度加大，购房者购买住宅及商铺时会有所意愿局限. 位 置 间数（个） 面积（㎡） 已售（个） 已售面积（㎡） 待售间数（个） 待售面积（㎡） 已售返租间数（个） 紫金路 23 1030 19 855 4 175 15 长虹街 24 1235 7 322 12 679 5 地下 4 2320 　 　 　 　 　 合 计 51 4585 26 1177 16 854 20 备注 长虹街自留商铺5间，234㎡ 由此表可以得出项目商业销售方面侧重点在长虹街与地下（地下部分基本排除大面积销售可能）。 返租数量持续加大势必造成招商工作将是重中之重。 地下部分的招商更是重点突破对象。 产品现状分析 业态的范围建议 中高端特色餐饮类 1 休闲娱乐类 2 居民生活时尚零售类 3 城市生活服务类 4 商业、生活服务类 5 项目商业业态分布建议 紫金路（特色餐饮、娱乐休闲、金融服务、时尚零售类为主） 长虹街（洗衣、美容、便利零售、通信、五金、副食类为主） 下沉式地下室（早教、艺教、健身、网吧、餐饮类为主） 其他类商业业态作为各区块的辅助招商对象 生活配套需求带动商业氛围，餐饮娱乐休闲商业提升生活品质，时尚零售金融服务完善商业内容体现服务。最终形成住宅生活的舒心、便捷，商业的多样化发展，树立紫金路中、长虹街芯的整体繁华。 （地下商业含转角部位定位：母婴中高端用品市场，该部分商业尽量争取大面积整体招商，产品亦进口、国产中、高端为主） 定位“特色综合商业示范街区” 招商策略 商业起点在于招商，重点在于销售。招商工作的执行直接关系到销售及商业未来整体发展。 主力商铺招商先行，销售紧跟。招商先于销售，之后两者互动。 招商工作以销售为重点进行，在招商的过程要把握类别内中、大优质商家还需兼顾自营户、投资户，最终实现项目的商业整体运作目标。 招商与销售全面互动的目的在于通过招商成功带动销售，从而将商铺更好推向市场实现合理利润。 1 类别中、大商户招商提前确定，自营、投资、散户跟进 类别中、大商户的提前确定是为了更好的保证招商工作的开展及今后招商的吸引力，同时也能有效提升项目商业整体形象和价值。 类别中、大商户的确定可增加项目卖点、销售价格与租金价格的提升空间，同时更好的增强投资户、散户的信心。 增强信心 立足长远 建议设置“龙都?丽园”商业运营管理机构，体现公司立足长远的决心。以高起点赢得各商家信心、信任。此外进行商业专门的管理和服务队企业品牌提升、人员培养锻炼、营销体系的发展完善起到很好的作用。 招商策略 2 形成项目商业内类别中、大商户与自营、散户、投资户的相互施压 对于商业招商，我们还是需要借助类别中、大商户的力量，尤其是特色品牌商户，形成对自营、投资商户的挤压，造成一定氛围。其次，紫金路、长虹街交叉口范围和沿紫金路商铺为我们招商重点首选目标。