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1.《条例》对物业管理的定位： 业主选聘物业服务企业，按照合同约定，进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 2. 物业管理的特征 社会化、专业化、市场化三个基本特征。 3. 物业管理的市场化特征 双向选择，等价有偿是物业管理市场化的集中表现 4. 市场原则作为物业管理活动的前提条件 强调业主在市场活动中的自主权，物业管理活动必须纳入市场秩序。 5. 我国物业管理的产生和发展 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司—深圳市物业管理公司挂牌成立； 1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规--《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》； 1994年，建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》； 2000年，中国物业管理协会成立； 2002年，建设部建立全国物业管理企业信用档案系统； 2003年，中国物业管理条例出台，使我国的物业管理真正开始走上了法制化、规范化的新阶段。 据统计，截止到2005年底，我国物业管理企业总数已超过3万家，从业人员突破300万。 6. 我国改革开放前城镇住房制度的主要特征 一是住房投资由国家和国有企业统包； 二是住房分配采取实物分配； 三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。 7. 物业管理在社会经济中的地位和作用 1.有利于促进经济增长 2.有利于提高人民群众的居住质量 3.有利于增加就业 4.有利于维护社区稳定 5.有利于推动房地产业的良性发展 8. 我国物业管理制度建设的历史沿革 我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的，全国性的法规政策有： （一）城市新建住宅小区管理办法 （二）物业管理服务考评标准 1.《全国优秀管理住宅小区标准》 2.《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》 3.《国有修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》 （三）物业管理从业人员培训合格上岗制度 （四）《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》 （五）《物业管理企业财务管理规定》 （六）《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》 （七）《物业管理企业资质管理试行办法》 （八）《住宅室内装饰装修管理办法》 （九）2003年6月，建设部发布《物业管理条例》和《业主大会规程》。 （十）2003年9月，建设部发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》。 （十一）2003年11月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费管理办法》。 （十二）2004年1月，中国物业管理协会制订《普通住宅小区物业管理服务等级标准》。 （十三）2004年3月，建设部发布《物业管理企业资质管理办法》。 （十四）2004年7月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费明码标价规定》。 （十五）2004年9月，建设部发布《业主临时公约（示范文本）》和《前期物业服务合同（示范文本）》。 （十六）2005年11月，人事部、建设部发布《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》 9. 政府在我国物业管理发展中的特殊地位 主要有三个原因： 1.计划经济向市场经济的转型期，由福利型的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用； 2.城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预； 3.普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，关系到民众基本生活保障和社会和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。 10.《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点 一是借鉴性，二是过渡性，三是针对性。 11.《城市新建住宅小区管理办法》 建设部于1994年3月23日，颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。这是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。 12.《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点 一是配套性，二是经验性，三是操作性。 13.《条例》的指导思想 《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了发展为重，平衡利益，保护弱者的立法理念。立法指导思想有三个方面： （1）强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系； （2）强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务与被服务的关系； （3）强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。 14.《条例》创设的法律制度及其内容 业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住房专项维修资金等七项基本制度。主要内容： 一、尊重和维护业主的财产权利 二、建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制 三、《条例》和有关法律法规共同规范