《河南房地产项目可行性研究报告》.doc

河南房地产项目可行性研究报告（130） 目录 调查人员声明 第一部分 项目总论 项目背景 项目概况 1.2.1项目名称 1.2.2项目建设单位概况 1.2.3项目地块及周边现状 1.2.4项目规划控制要点 1.2.5项目发展概况 可行性编制依据 可行性研究结论及建议 第二部分 市场研究 2.1宏观环境分析 2.2全国房地产发展分析 2.3全省房地产发展分析 2.4本市房地产市场分析 2.4.1本市房地产现状 2.4.2本市房地产未来发展趋势 2.5板块市场分析 2.5.1区域市场成长状况 2.5.2区域内供应产品特征 2.5.3区域市场目标客群研究 2.6项目拟定位方案 2.6.1可类比项目市场调研 2.6.2项目SWOT分析 2.6.3项目定位方案 第三部分 项目开发方案 3.1项目地块特征与价值分析 3.2规划设计分析 3.3产品设计建议 3.4项目实施进程 3.5营销方案 3.6机构设置 3.7合作方式及条件 第四部分 投资估算及融资方案 4.1投资估算4.1.1投资估算相关说明4.1.2分项成本估算4.1.3总成本估算4.1.4单位成本4.1.5销售收入估算4.1.6税务分析4.1.7项目资金预测4.1.8现金流量表 4.2融资方案4.2.1项目融资主体4.2.2项目资金来源4.2.3.融资方案分析4.2.4投资使用计划4.2.5结款偿还计划 第五部分 财务评估 5.1财务评估基础数据与参数选取 5.2财务评估（方案1）5.2.1财务盈利能力分析5.2.2静态获利分析5.2.3动态获利分析5.2.4偿还能力分析5.2.5综合指标表 5.3财务评估（方案2） 5.4财务评估结论 第六部分 不确定分析 6.1盈亏平衡分析 6.2敏感性分析6.2.1变动因素---成本变动6.2.2变动因素---售价变动6.2.3变动因素---容积率变动 6.3风险分析6.3.1风险因素的识别和评估6.3.2风险防范对策 第七部分 综合评价 7.1社会评价（定性） 7.2环境评价（影响及对策） 7.3公司资源匹配分析 第八部分 研究结论与建议 8.1结论 8.2建议 第九部分 附录 9.1附件 9.2附表 9.3附图调查人员声明 我们郑重声明 我们在本调查报告中陈述的事实是真实的准确的 我们依据万豪林开发公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析 我们认为项目可行，有较好的经济效益和很好的社会效应第一部分项目总论 1.1项目背景1.1.1项目所在区域发展情况 2020年前后,中原城市群要努力形成“两圈、双核、四带、一个三角”的城市空间布局和功能发挥的整体格局。 两圈。第一圈层是郑州都市圈,第二圈层是以郑州都市圈为中心,以洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源、巩义、禹州、新郑等城市为结点,构成的中原城市群紧密联系圈。 双核。即主核心城市郑州、副核心城市洛阳。目前,依靠郑州牵引中原城市群进而牵引全河南省,显得势单力薄,势必形成弱核牵引状态。 四带。第一带为沿黄河由东向西的陇海铁路、连霍高速公路、310国道组成的复合发展轴;第二带为自北向南由京广铁路、京珠高速、107国道组成的复合发展轴;第三带是由连接新乡、焦作、济源、洛阳的铁路和公路构成的复合轴线;第四带是由连接漯河、平顶山等市的漯阜铁路和正在建设的洛阳至平顶山、漯河、周口、阜阳至上海高速公路组成的复合轴线。与此对应,分别建设郑汴洛城市工业走廊(陇海产业发展带)、新郑漯京广产业轴、新焦济南太行产业轴、洛平漯产业轴等4个产业发展轴带。 一个三角。指以平顶山、许昌、漯河三市为节点，依托其产业发展形成带动城市群西南部发展的“成长三角”。◎中原城市群规划布局优化目标 空间布局优化的目标是:通过十几年的努力,建成一批特色鲜明、适宜居住、资源节约和环境友好型城市,形成多层次、网络状的城市体系;促使中原城市群成为功能完善,可持续发展潜力大,城乡一体化发展的现代化城镇密集区;将中原城市群建成全省对外开放、承东启西、联南通北的主要平台,形成中西部地区经济发展的重要增长极,带动中原崛起,促进中部崛起 。 ◎中原城市群的发展目标 区域生产总值突破10000亿元，占全省的比重超过60%；地方财政一般预算收入占全省的比重达70%左右；人均生产总值超过24000元；城镇化率达到48%。到2020年，预期区域生产总值占全省的比重超过70%，地方财政一般预算收入占全省的比重超过75%，人均生产总值超过5000美元，省会郑州市中心城区人口规模突破500万人，洛阳市中心城市人口规模达到350万~400万人，确立在中西部乃至全国城市群中的重要地位，带动全省并辐射周边地区发展。 ◎中原城市群人口发展规模 2010年，郑州、洛阳两市中心城区人口规模分别达到400万人以上和260万人；开封、新乡、焦作