《海口市别墅市场分析》.docVIP

海口市别墅市场分析 1、海口市别墅市场的发展 别墅传统意义上的概念是指位于郊区或风景秀丽地区的一幢功能较为齐全，带有花园或院落的两层或多层房屋，通常是作为住宅或度假休息的场所。 而当今意义上的别墅，已不仅表示一幢讲究建筑式样布局的房子，可能指由多幢、几十幢甚至几百幢房子组成的高级住宅区，建筑装潢及设施、功能配套，大量采用现代科技的新材料的发展成果，而远远超过传统意义上的别墅，在选址和环境布局上，现代意义上的别墅则基本继承了传统意义上的“别墅”的选择。 海口市的别墅经历了三次建设浪潮： 第一次浪潮：整个八十年代后期，别墅的发展速度还较缓慢，然而，随着海南建省，10万人才下海南，海南成了冒险家的天堂，这期间海甸岛等区域出现了大批花园别墅群，形成了海口市别墅市场的第一次浪潮。这些别墅因绿化差、配套跟不上，设计欠合理。几年的空置后，又被好事之人笑为“绿化程度甚高”——杂草丛生。于是又有好事者称其为“别野”——寓意缺“土”。 第二次浪潮：99年下半年开始，随着假日海滩、热带海洋世界等旅游项目于落户西海岸区域，相继推出了一批新型的独院住宅，它们的外观更漂亮，房型更舒适，功能更全面，花园更开阔，黄金海岸花园、长信海景花园等楼盘的推出市场创造了良好的市场销售业绩，形成了海口市场的第二次浪潮。 第三次浪潮：2001年年未，当海口房地产住宅开发进入，规划小区化、配置智能化、环境园林化、空间功能化、管理专业化、交通立体化……使得新一代的别墅更能适应人们对未来生活的新要求。 随着市政道路的立体化，家用轿车的普及化，人均收入的增加，海口人越来越注重生活的质量，排屋概念的出现，双复式公寓的形成。以排屋、联体别墅、又叠加式别墅等经济型别墅为主体的别墅住宅已经成为海口人置业安家及岛外人士度假、养老的新选择。一个“独院住宅、立体生活”的时代正式到来，阳光经典、传世家宝、阳光西海岸、海南大公馆、鲁能蓝海椰风、美视高尔夫滨海花园、浪琴湾等项目都由这段时间推出。将引导海口市场第三次浪潮的掀起。 2、海口市别墅市场分析 （1）、西海岸区域 这里，火车轮渡客运开通，区域内以独立式别墅、联体别墅并存的格局更多建立于滨海大道旁，使市出入更为自由。交通便捷优势再度引来购房者关注，使“入住西海岸”一度成为业主高贵身份的象征。这里形成海口市最为看好的别墅开发居住区域。 （2）海甸岛 90年代初期，这里是海口市别墅集中区域。93年期间海甸岛北面的别墅开发较多，产品多以独立式别墅为主，这些别墅由于规模小、绿化率不高等现在并不为市场看好。很多别墅由驻琼办事处租用作办公用。新开的楼盘主要集中在海甸岛西北部（世纪大桥桥头、美丽沙等沿海区位，新开的楼盘有海岸绿洲。目前区位不如西海岸，销售并不佳。近年有在本区域开发了例如海南大公馆、南方明珠、今典别墅等别墅项目，还有江南城、荣域等类别墅项目。主要依托白沙门公园规划主题建设的一批高档物业项目，别墅的档次随着环境的改善在不断的提升。 （3）金贸区海口湾 土地的珍贵稀有性使城区别墅较为鲜见。海口市于金贸区新开此类别墅不多，主要有传世家宝、阳光经典。此类物业管理、景观和空气质量提出很高要求，单栋价格基本在200万元以上。 （4）城北区域 该区域为市政新建设区，缺欠别墅所需求的自然景观的支撑，别墅主要以排屋联体或叠加式建筑为特征的经济类别墅为产品主力。以“万花坊”为代表。其售价基本在3000——5000元／平方米之间，适中的售价无疑为工薪阶层带来了更多的实惠。 （5）南渡江及东海岸片区 该区域为海口市近些年才发展起来的区域，本区域主要依托南渡江风光与东海岸风光新兴起来的别墅区域。代表楼盘为鲁能·蓝海椰风、绿色佳园、东海艺墅、河琴湾。靠近东海岸区域并接近市区的蓝海椰风售价在6000元／平方米以上。绿色佳园与东海艺墅则表现出市郊别墅的特征，售价在3300——5000元／平方米之间。我们椰风海韵项目也属于这一区域，但是距离市区较远，售价不可能很高。 （6）盈滨半岛区域 该区域属于澄迈，但是从区位角度依然属于海口市经济区范围。盈滨半岛整体规划位别墅和酒店，与桂林洋度假区基本类似。今年在本区域新建众多别墅项目，并且发展势头迅猛。代表别墅为：海悦天伦别墅、金鑫鸟雨林别墅（金沙苑）、大观园酒楼别墅等。 3、别墅发展趋势分析 （1）别墅的产品本身发展 别墅物业空间划分“区”的概念更加明确。目前海口新开别墅的户型结构都比较科学，款式多样，结构都较为简易，独立别墅主力面积控制在250平方米左右。联体别墅主力面积控制在200平米左右，主流结构为一楼为公共空间，二楼为私人生活空间。使空间的利用更为人性化，功能的划分更细 (?????? 礼仪区：入口（玄关）、起居室、过廊、餐厅等 (?????? 交往区：早餐室、厨房、家庭室、阳光室等 (????