《海口市碧海御园房地产项目可行性研究报告》.doc

目录 1.总论 1 2. 市场环境分析 4 2.6 项目提出与简介 8 2.6.1项目可行性研究主要结论 9 3.项目投资环境与市场研究 11 3.1项目投资分析 11 3.1.1国家政治经济环境及有关房地产政策动向 11 3.1.2海南房地产市场受政策的影响程度 12 3.1.3海口市经济社会情况及管理、政策等因素 16 3.2项目地块评价 17 3.2.1项目地理位置 17 3.2.2项目地块规划状况 17 3.2.3本项目地块独特的优势 18 图2-1： 碧海御园项目鸟瞰之一 18 图2-2： 碧海御园项目鸟瞰之二 19 图2-3： 项目现状 19 3.3房地产市场分析 22 3.3.1全国房地产市场综述 22 3.3.2全国房地产行业盈利水平总体评价 25 3.3.3海南房地产市场综述 26 图2-4： 海口市商品房价格变化图 27 3.3.4 2004年海口市房地产市场综述 27 图2-5： 2003～2004海口市房地产开发投资比较图 30 图2-6： 2003～2004海口市房地产市场走势图 31 图2-7： 海口市商品房销售比较图 31 3.3.5 2005年前三季度海口市房地产市场综述 32 图2-8： 2005年1～9月海南省房地产投资状况 33 图2-9： 海口市土地价格指数变化图 34 表2-1： 海口市城市建设用地现状汇 34 图2-10： 2005年1～8月海口市房地产投资构成 35 3.3.6 2006年海口市房地产市场预测 36 4．项目全程营销策略 39 4.1项目总体定位 39 4.2竞争板块与竞争项目分析 39 4.2.1竞争板块 39 4.2.2海景楼盘概述 39 4.2.3楼盘比较 40 表3－1： 竞争性海景楼盘比较 45 4.3项目营销策略 46 4.3.1营销综述 46 4.3.2竞争因素分析 46 4.3.3项目定位 48 5．项目总体规划方案 55 5.1经济技术指标与规划基准条件 55 表4-1： 碧海御园技术经济指标表 55 5.1.1区位环境及气候条件 56 5.1.2项目抗震设计 56 5.1.3规划设计依据 56 5.1.4规划设计的指导思想 57 5.2规划布局 57 5.2.1布局原则 57 5.2.2平面布局规划目的 57 5.2.3平面布置 58 5.3道路交通规划 59 5.3.1道路系统 59 5.4绿地景观规划 61 5.5给水规划 62 5.5.1生活用水量计算： 62 5.6排水规划 62 5.6.1污水工程 62 5.6.2雨水工程 63 5.7电力规划 64 5.8电信工程规划 64 5.9燃气规划 65 5.10建筑单体设计 65 表4-2： 用水量表 66 5.11公寓建筑装修标准 67 6.项目管理 69 6.1项目管理体系 69 图5-1： 项目管理目标体系 69 6.1.1项目建设阶段划分 69 图5-2： 项目阶段划分 70 6.1.2项目责任体系与流程 70 图5-3： 项目管理结构 71 图5-4： 项目管理流程 71 7.项目建设组织机构与人力资源配置 72 7.1项目组织说明 72 7.2人力资源配置 72 图6-1： 项目管理组织架构图 73 8.项目实施计划 74 8.1有关本项目计划的说明 74 8.2本项目装修标准 74 8.3项目实施进度表 76 9.投资分析 78 9.1项目基本参数及预计施工进度安排 78 表8-1 碧海御园项目建筑技术参数一览表 79 9.2项目开发价值（销售收入） 80 表8-2 本项目销售收入一览表 80 9.3土地成本 80 表8-3 本项目建安工程造价构成一览表 80 9.4建安工程成本 81 表8-4