《淮南信谊置地广场项目营销推广报告》.doc

目录 第一部分 制胜的关键因素分析 淮南经济环境分析 淮南消费市场分析 淮南房地产市场环境分析 3.1、 淮南房地产市场总体分析 3.2、 淮南住宅市场特点 3.3、 淮南写字楼市场特点 3.4、 淮南商业发展状况分析 第二部分 项目定位 项目住宅部分定位 项目办公部分定位 项目商业部分定位 商业定位原则 商业定位 定位总结 商场成功的必备条件 商业招商业态建议 商业销售模式建议 4、 项目目标客户定位 4.1 住宅目标客户定位 4.2 办公目标客户定位 4.3 商业目标客户定位 第三部分 价格策略 项目销售价格目标 2、 项目价格体系 第四部分 营销推广战略 营销推广目标 营销推广思路 2.1、 项目整体营销推广思路 2.2、 办公商业部分营销推广思路 营销推广手段 3.1、推广手段组合 3.2、广告创意表现策略 3.3、广告总精神 3.4、推广总体原则 3.5、推进策略 第五部分 营销推广执行策略 营销推广重要节点示意图 时间阶段划分 各阶段营销思路 第六部分 媒介策略 媒介分析 媒体费用支配预估 阶段媒体费用投放比例 前言 关于信谊置地广场项目整体营销推广思路，我司与贵司通过反复沟通已基本达成共识，在将贵司合理化意见融入推广思路中，基于市场不可预测因素考虑，我司也保留合理己见。对于项目整体营销推广思路，前期将以项目整体亮相推广，后期再以项目住宅、办公、商业各部分做逐步推售。在推广过程中，将项目住宅、办公、商业部分三者互为配套关系强力诉求于受众。以住宅先行销售，办公商业后行销售的思路，是为保证项目能在2009年淮南房地产市场中取得销售平稳之势。对于商业部分，在当前淮南房地产商业市场状况下，基于贵司先销售后招商的构想，对于项目商业部分的销售速度、销售均价，估计难以实现预期水平。因此，我司对先销售后招商模式持保留意见。而在下文有关商业部分的营销推广思路，是以先销售后招商模式下展开的。 对于本营销推广方案中的不足之处，期贵司予以提出修改意见，我司将在既定方向下给予修改。同时，根据项目整体营销推广进程，以及项目工程进度的配合分阶段，制定了相应的具体执行方案。 第一部分 制胜的关键因素分析 一、淮南经济环境分析 （一）、工业生产快速增长，增幅环比有所回落。 　 1-11月份，全市规模以上工业企业完成增加值219.6亿元，同比增长27.5%。 工业生产特点如下： 　1、重工业继续增长。1-11月份，重工业完成工业增加值212.8亿元，比上年同期增长29.1%；轻工业完成工业增加值6.8亿元，同比下降3.4%。 　2、国有企业、外商和港澳台投资企业迅猛增长、股份制企业增长良好。1-11月份，国有企业完成工业增加值14.9亿元，比上年同期增长57.8%；外商和港澳台商投资企业完成工业增加值13.1亿元，同比增长47.7%；股份制企业完成工业增加值187.8亿元，同比增长24.5%；集体企业和其他企业分别增长4.2%、14.4%。 　3、煤、电支柱行业对工业经济增长支撑作用显著。1-11月份，煤炭开采和洗选业完成工业增加值151.2亿元，比上年同期增长24.5%；电力、热力的生产和供应业完成工业增加值38.7亿元，同比增长56.3%。煤、电支柱行业共完成工业增加值189.9亿元，占全部规模以上工业的86.5%。 　4、主要工业品产量大幅增加。1—11月份，原煤产量6247.0万吨， 比上年同期增长52.9%；洗精煤357.5万吨，同比增长28.6%；发电量424.7亿千瓦时，增长71.2%；水泥164.5万吨，增长11.4%；轴承1644万套，增长43.0%。　 （二）、固定资产投资稳定增长。 　　1-11月份，全市固定资产投资累计完成191.4亿元， 比上年同期增长8.2%。其中：50万元以上固定资产投资完成159.3亿元，同比增长4.7%。分行业投资情况：采矿业完成投资74.6亿元，比上年同期增长11.4%；制造业完成投资16.4亿元，同比增长60.6%；电力、燃气及水的生产和供应业完成32.8亿元，下降38.2%。1-11月份，全市房地产开发完成投资32.2亿元，比上年同期增长29.9%。 （三）、财政收入增长，金融平稳运行。 　　11月份全市财政总收入完成4.5亿元，比上年同月增长6.0%，1-11月份全市全部财政收入57.4亿元,同比增长30.7%，增幅比上年同期提高18.8个百分点。其中地方财政收入28.4亿元，增长33.5%，增幅同比提高15.3个百分点。全市财政支出37.3亿元，增长29.2%。全市金融机构各项存款余额达545.8亿元，比年初增加95.0亿元。金融机构各项贷款余额374.6亿元，比年初增加9.7亿元。 （四）、物价涨幅继续回落。 11