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大华城市生活中心项目建议书 第一章：项目概况 本项目位于惠民县南门大街西侧，糖坊街南侧，一中东临，总占地面积72683平方米（约109亩），其中含坑塘约40亩，建筑工程规划许可证批复建筑面积68240,4平方米，其中商铺建筑面积2323.6平米，住宅建筑面积65916.8平米，容积率1.11，绿地率39.7%；用地性质为住宅，沿糖坊街部分一二层为商铺。 第二章：项目周边配套 该项目位于惠民县老城区中心位置，北侧为滨州市第二人民医院，西邻惠民县第一中学，东侧为惠民县中心街道南门大街，是惠民县文教中心、商业中心、生活中心的枢纽地带，升值潜力巨大。 ：竞争对手分析 竞争性楼盘： 案名 概况 综合评价 水岸丽景 该项目紧邻大华城市生活中心，开发面积7万平米，多层带电梯。 均价3000元，复式3800 宋城华府 紧邻护城河，开发面积20万平米 价格2800-3300之间 香格里拉 护城河南岸，开发面积16万平米，多层、高层均带电梯 均价3000元 东景豪庭 开发面积52万平米，小高层、高层住宅 均价2800元 金领华庭 开发面积10万平米，多层住宅，该盘相对比较成熟，业主比较认可。 均价3000元 棣园 开发面积50万平米，目前在建4栋多层住宅 未开盘 圣豪 开发面积6万平米，面临竣工，但是前段时间回迁户因质量问题上访 未开盘 以上为大华城市生活中心项目潜在的最直接的几个竞争对手，基本都是已经开盘或国庆节前开盘，目前已经占有了很大的市场份额，相信等到大华项目开盘之时，通过大量的宣传，打出大华项目的知名度是非常有必要的。 项目成本分析 由于该项目比较特殊，用地成本采用回迁安置房建设置换的方式来实现项目用地的，一期工程大华超市用地21.2亩，用于一期大华超市占地安置的回迁楼目前在建1-6#楼，建筑面积19860.01平米，目前三期拆迁马上开始，拆迁面积9932平米，预计需要建设回迁安置楼建筑面积12000平米，因此项目成本分析为以下几条： 1、大华超市地面价21.2亩*70万/亩=1484万元； 2、二期回迁安置楼投资（19860.01+12000）*1150=3643.2万元，此项属于所有回迁安置楼投资概算，其中包括16户糖坊街沿街商铺的回迁，具体以惠民县拆迁办与回迁户签订的回迁协议数量为准。 3、商品房投资36380*1400元/平米=5093.2万元，此单价包括建安成本及配套费、公司管理成本、营销成本等，会随着装修标准的改变而变化。 4、商品房收益分两部分：(沿街商铺（2323-1500）*6000=493.8万元，(住宅部分（36380-2323）*3000=10217.1万元，沿街商铺按照6000元/平米，住宅部分按照3000元/平米计入。 5、项目收益概算为10217.1+493.8+1484-3643.2-5093.2=3458.5万元。 ：投资风险分析 目前惠民县在建楼盘接近20个 ，总开发面积超过200万平方米，房地产市场竞争非常激烈，加上国家在今年对房地产市场的调控，惠民县开发区内大部分楼盘一期工程面临竣工业主搬迁，新的县委办公楼将启用，其他行政事业单位在开发区也争相建设办公楼，并且惠民县国家公务人员在开发区基本都有以团购或单位集资建房等形式购买新的住宅，因此，购房队伍中最大的团体已经流失，总体来说，惠民县的房地产市场已经不容乐观。 惠民县在近两年拆迁面积极大，房地产业刚刚兴起，且是多家地产企业大举进入，导致现在的开发面积巨大，整个惠民县60万人口购买力有限，加上国家政策对房地产的调控导致目前地产企业银行贷款难，业主按揭贷款买房难，针对惠民县大华城市生活中心项目，我认当前投资风险很大，但是待几年后其他新建小区已经成型，业主入住以后，风险会更大，因此如何提高小区产品的竞争力是项目运作成功的关键，同时把商品房尽早上市更是重中之重。 ：项目运作方案 纵观整个惠民县房地产市场，全部开发的小区均为毛坯房加部分粗装修，即客厅地砖、厨卫间墙地砖和墙面乳胶漆，老百姓购房后还要进行二次装修，二次装修耗时、耗资，对此，我建议在大华城市生活中心商品房项目产品为精装修项目，业主拿到房子钥匙就可入住，真正做到想业主所想，以此为卖点，提升大华城市生活中心产品品牌，同时做好样板间，让买房者对精装修有切身的感受，以此从激烈的竞争对手中抢来客户，为公司在惠民的发展赢得主动。 精装标准为客厅瓷砖、卧室复合木地板、墙面乳胶漆、厨卫间吊顶、厨房橱柜安装完毕、卫生间洁具选用中档产品安装完毕、入户防盗门、室内内门均安装完毕、房间内装饰灯具安装完毕、每户安装太阳能热水器或电热水器，以上精装内容造价为300元/平米，真正精装后整个楼盘的品质能提升一个档次，相应房价能提高500-700元/平方米，此方案请领导考虑。 目前大华城