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优秀信贷客户经理 风险与防范 客户经理在受理房地产企业的贷款申请时，要注意以下的风险问题： 项目合格规风险。房地产项目受国家政策高度管制，开发商必须取得“四证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。 资金不足风险。房地产企业是资金密集型企业，资金不落实将会导致项目失败。 项目建设风险。主要风险是完工风险，如与施工企业或设备供应商发生纠纷导致停工等。 项目销售风险。这种风险是指房地产项目是否能按预定价格、进度实现销售。 挪用资金风险。房地产贷款的直接还款来源是项目销售款。开发商有多个项目时，有时会将项目的销售款挪用于其它项目，由此影响正常还款。 项目抵押 要求借款人将项目的土地使用权办理抵押，并随工程进度将在建工程办理抵押。办理抵押的重要目的在于：开发商在销售房产时，只有获得典当行的同意并释放被销售房产的抵押权后，方可办理产权过户手续，否则客户购买的房产不能获得产权证。由此，典当行可以有效的监控开发商的销售款，避免资金被挪用。 业务简介汽车销售融资是指典当行为汽车生产商和汽车经销商提供融资服务，解决经销商资金短缺和融资难的问题，促使汽车的销售得以顺利进行。 经销商已经取得厂家正式代理销售授权证书，且为当地区域的一级代理商，按照厂家标准建立了4S专营店并经厂家验收合格投产； 经销商管理层或股东有过汽车经销及售后服务的成功管理经验，有完善的销售渠道，能够比较专业化地经营与管理专营店，有长期经营专营店的经营计划； 经销商销售业绩良好，具备较强的售后服务及维修能力； 经销商整车库存总量不超过正常几个月的销售量； 经销商是民营企业，原则上要由其法人或最大自然人股东提供连带责任担保； 经销商既往履约记录良好，经人民典当行征信系统查询无不良贷款余额。客户经理还应做好以下几方面的管理，从而保证贷款的正常发放与风险防范： 要做好对经销商经营情况的管理重点检查经销商销售、售后服务和盈利状况，是否有主业以外的投资和经营活动，财务状况是否正常等，发现异常情况要立即采取有关防范措施。 要做好对汽车合格证得管理规范合格证的接受、保管和发放。汽车合格证应由汽车生产商直接交付给典当行。典当行内部应有专人保管合格证，并建立台账登记。 要做好对销售回款的管理 要做好对库存车辆的管理定期对经销商库存车辆进行双人核查，确保所保留存的汽车合格证与经销商库存车辆一一对应 注意事项典当行自身要能够监管汽车合格证，一般不采取交由第三方监管汽车合格证的模式。 合格证失控风险 合格证就是典当行控制汽车的牛鼻子。如果合格证从汽车生产商处直接落到经销商的手里，那典当行就难以控制汽车的销售和汇款了。因此，对于汽车合格证原件管理过程中，应严禁经营商以证换证的做法，防止假证风险。 抵押的房产应符合以下条件 抵押物必须产权明晰，能做抵押登记；抵押人必须将抵押物价值用于贷款抵押。 以新建房屋为抵押物的，必须“五证”齐全。 以其他现房抵押，抵押物应已取得房屋所有权证，具有完全处置权利，可以合法上市交易，容易变现，并且不存在以下情形：危旧房屋、非法建筑或已经列入拆迁范围；产权有争议；已经设置抵押；已经出租给他人并且房屋产权人未依规定通知承租人，损害承租人利益；被查封或依法被以其他形式限制转让；等等。 借款人对设定抵押的财产负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受典当行的监督检查。 开发商风险 资金补足风险。 “五证”不齐风险。 不按期完工风险。 项目纠纷风险。 楼盘销售风险。 调查抵押的风险客户经理在与客户洽谈抵押贷款时，应该一式带抵押物可能存在的一下风险，因为，要弄清情况，小心对待。 不允许用于抵押的风险国家《担保法》规定，以下财产是不可以用于抵押的： 土地所有权； 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权外； 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施 医疗卫生设施和其他社会公益设施； 所有权、使用权不明或者有争议的财产； 依法被查封、扣押、监管的财产。很明显，一国家明令禁止的财产用于抵押，将是无法抵押，而无效抵押自然是典当行的风险。另外，对于一些长拳不明晰，已发生诉讼纠纷的财产，也不可作为抵押，以为会使典当行卷入法律纠纷。 所有权权属不明的风险事前调查时，必须勤问细了解，发现并排出今后可能出现的不利因素，取得一个干净的抵押物。 抵押物价值高估的风险处理抵押物时，发现处理后所得款项无法抵补借款人所欠典当行的贷款本息。主要会出现的情况是：（1）抵押物田间太差，拍卖处理时根本没人要；（2）虽有人要，但拍卖所得借款很低，不足收回的预计的资金。为防范这些损失的发生，典当行通常都要将各种动产或不动产的抵押利率表加以规定，要求各部门对照对照客户的抵押申请。一般而言，不动产抵押价值的高低，是与其所处地理位置的好坏，今后升值潜力的高