在房产管理中加强公证法律服务思考(一).doc

在房产管理中加强公证法律服务思考(一) 　　坚持以人为本，全面协调、可持续的发展观，是我们党以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，从新世纪、新阶段党和国家事业全局出发提出的重大战略思想。胡锦涛总书记指出，我们所要构建的社会主义和谐社会，是经济建设、政治建设、文化建设、社会建设协调发展的社会。社会和谐在很大程度上取决于社会生产力的发展水平，取决于经济社会发展的协调性。公证法律服务具有事前性、先导性的特点，它作为国家一项重要的法律制度，已经深深地融入了社会经济生活的各个方面。房产管理就是其中的一个方面。 　　海口市公证工作始终坚持围绕市委市政府的中心工作，服务社会经济发展，服务百姓生活并取得了巨大的成绩，得到了机关团体、广大群众的认可。随着城市房屋产权改革的深入和房地产市场的发展，房产逐渐成为社会公众的重要财产。经济的增长、城市化进程的加快，使得房屋产权交易异常频繁。频繁的交易同时也带来了房屋交易纠纷的居高不下，以海口地区为例，2008年的房地产纠纷率已近千分之六。交易纠纷不仅仅意味着交易目的的失败，还带来了社会成本的增加以及影响到社会经济秩序的和谐。如何全面贯彻落实科学发展观，更好地发挥公证法律服务在房产管理中的职能作用，不仅关系到海口社会的经济和谐发展，更关系到维护海口社会的和谐稳定。对此，本课题调研组对海口市房产局、海口市椰城、椰海公证处等相关部门进行了工作调查，对如何在房产管理中充分发挥公证法律服务职能进行了一些初步的探讨。 　　一、海口市房产管理中公证法律服务的现状及产生原因 　　市属的椰城、椰海两家公证处于2004年改制，现有公证员14名，年业务量约500--600万。随着我国《公证法》、《物权法》、《房屋登记办法》等相关法律、法规的出台，公证行业预期的法定公证事项不但没有得到充分体现和保证，而原来一些必办的公证事项，尤其是涉及房地产流转方面的公证业务也在萎缩，海口市仅07、08两年涉及房产公证方面的业务量就下降了26.7%，公证法律服务被进一步边缘化。由于公证事项没有立法保证，除涉外、财产继承、赠与等公证按照国际惯例和一些部门需要公证配合的复杂事项外，受当事人的法律意识、经济市场的运行程度、行政干预等不确定因素影响较大，证源巩固和拓展较难。海口市司法局2008年8月与市房产局、市政府服务中心联合印发的【2008】98号《关于在房产管理中加强公证法律服务的联合通知》，因属于行政部门文件，其法律效力较低。 　　不动产交易登记前不经公证，导致海口市房产交易活动中主体间实际地位不平等现象更为严重。一方面，在我国立法原意是双方当事人之间的法律地位平等。但在实际的房产交易过程中，双方当事人的地位很不平等，其平等往往只是形式上的平等。现在的消费者购置房产，除了对房屋的地段、结构、层高、环境等基本要求外，越来越多地考虑有利于身体健康，人与环境自然的和谐以及更高质量的物管需求。但由于都市生活与工作节奏的快速运转，消费者没有更多的时间来调查了解相关情况、学习相关知识。基于房产销售商与消费者在房产管理中交易知识和经验方面的巨大差距，销售商倚仗其优势轻车熟路，趋利避害的宣传、介绍以及显失公平的格式合同，隐含诸多瑕疵的承诺等等，消费者在购房时一时是无法发现问题的，当他们发现问题时，可能已时过境迁，其合法权益难以得到维护。 　　另一方面，房产管理中交易不设前置公证，而采取自愿公证原则，无法有效制约交易中的欺诈行为。现实生活中，购房者对房产管理中交易活动中的复杂性缺乏足够的认知，对房产管理中交易活动认识不深，在中介的诱导下，很难辨别真伪，能够认识公证能为其提供有力帮助的人也不多。近几年，海口市房产交易未设前置公证，引发的纷争时有发生，欺诈问题也十分严重。比较常见的有： 　　（一）故意隐瞒房产质量，受让方在不知情甚至在被蒙蔽的情况下进行交易。 　　（二）出让方怠于履行房产过户义务，使受让方在足额交付房款后迟迟不能得到产权证。 　　（三）私自出让其共有房产，侵害他人利益。 　　（四）夫妻关系存续期间，一方以自己的名义或私下买入的房产，离婚时未作分割，离婚后擅自进行处分。 　　（五）伪造委托书，非法处分他人房产。 　　（六）为达到独自继承或者多分得遗产的不法目的，故意隐瞒法定继承人的真实情况，甚至使用威胁、利诱等手段迫使权利人签订对其有利的遗嘱或赠与书（赠与合同）。 　　不动产登记前不经公证，将导致房产管理中交易活动不规范，使巨大的投入无法实现预期的目标，将会严重损害群众的重大财产利益，如果按照《物权法》第二十一条的规定，登记机构工作人员故意或过失，以及当事人弄虚作假等欺诈行为给他人造成损害的，应当承担赔偿责任以及连带和追偿责任。但该规定实施