2013杭房地产价格走势分析.docVIP

《房地产经济学》 课程论文 题目：2013杭州房地产价格走势 学生姓名 鲍国敬 学 号 100103400140 指导教师 黄卫华 二级学院 工商管理学院 专业名称 工程管理 班 级 10工程 2013年1月1日 2013年杭州房地产价格走势分析 摘要：随着经济形势的紧张，国内通货膨胀的压力，这几年来，虽有小幅度回落，但回升势头强劲。杭州政府出台了对房地产限购限贷的调控政策，给房地产行业带来了很严峻的考验，随后地方细则的跟进，都给房地产的交易产生了很大的影响，在今年十八大的成功召开，关于十八大精神的具体落实，对杭州房价的影响也也是不容忽视的，本文是对杭州2013年的房价进行客观的分析预测。 关键词：房价；平稳上升；政府调控 一、引言 中国房地产市场时间虽然不长，但自诞生开始，就成为中国经济社会中最令人瞩目的角色之一。在过去的20多年特别是自1998年的住房市场化改革以来的10多年中，具体到每个人的得失或许有千差万别，但必须承认，房地产市场为中国经济社会发展确实做出了重要贡献。高速增长的房地产开发投资不但直接拉动经济增长，还间接带动钢铁，水泥，家具，家电，建材等数十个行业快速发展。更重要的是，国民的居住和生活环境得到了大幅度的改善。然而，随着中国房地产市场发展的逐步深入，当城镇居民人均住房建筑面积已经达到26平方米，当居民住房自有率已经达到80%，特别是当部分城市房价飞涨，高房价成为多数居民难以承受之重的时候，社会各界对房地产的认识也在悄然发生改变。 近几年，杭州的房价一涨再涨，有些工薪阶层的人说“在杭州买一个厕所都很难”，这足以证明杭州的房价之高，而西湖边的景观房更是比普通住宅高出几倍，那么2013年的杭州房价又何去何从呢？ 二、影响房地产价格的因素 （一）城市化进程——社会因素 加快城市化进程是我国进入21世纪后的重要任务之一，在2000年的时候我国已经进入城市化的加速时期了，而最近几年沿海城市的城市化更是逐年大幅度提高，而杭州也是一样，虽然城市化指标进入国内较领先的位置，但是与北京、上海等一线城市相比仍然有很大的差距，所以增长的空间依然是巨大的。 （二）供求状况——经济因素 1、从需求看 随着杭州城市化进程的加速，杭州城市居民也在逐年增加，杭州的外来人口数量也是呈上升趋势，因此新增的住房需求也越来越大，而改善居住水平的需求也随着经济的发展，人们生活水平的提高而年年增加。 在1998年住房制度改革以后，一部分购买力得到释放，人们在观念上接受了自住购房解决居住问题的住房消费新模式，而另一方面住房抵押贷款制度的迅速发展，大大地增加了居民的购买能力，使得许多的潜在需求有机会转化为现实需求。城市建设速度加快提供了大量的拆迁被动性需求。 2、从供给看 房产市场是一个相对充分竞争的市场，其供给量的限制条件不在于房产市场，而在于土地供应量。据研究显示，2010年杭州主城区共出让土地64宗，出让总面积217.33万平方米，约合3259.96亩，土地出让总金额493.42亿元；2009年主城共出让116宗土地，出让面积约合5365.7亩，土地出让总收入784.42亿元，与其相比，2010年地土地出让宗数下降了45%，出让总面积下滑了近40%，出让总金额下降了37%，由此可以看出土地供应是有限的。 截至2012年7月10日，杭州主城区商品房成交量为23783套。2008年以来，主城区历年的商品住宅成交套数分别为：2008年18095套、2009年54403套、2010年25415套、2011年12815套。如果取2008~2011年商品住宅成交套数平均值27682套，按照主城区每年新增商品住宅3.8万~4.9万套计算，每年的商品住宅供需相对持平，甚至会出现供远大于求的情况。纵观下半年杭州楼市，下半年依旧会有不少楼盘新推房源，仅6月主城区就有27个楼盘领出预售证，共申领了6716套房源。据不完全统计，截至2013年底，主城区新增商品住宅供应量约6万余套，加之目前2.3万余套的库存，主城区有近9万套住宅房源可售（库存加新增供应）。如果依照今年上半年主城区住宅成交量17243套的平均值2873套/月计算，9万套的库存房源，需要近30个月才能完全消化。在巨大的市场供应量、调控政策又不放松的情况下，楼市可能会出现一些结构性调整，房价可能会存在上涨的动力，但涨幅有限，总体将逐步趋稳。”浙江现象”2008年以来，在国内宏观调控和国际金融危机双重压力下，我国房地产市场出现持续低迷的局面。浙江省房地产市场也已步入调整期，成交量减少，但一些品牌企业的楼盘依然热销，全省房地产市场相对比较平稳，浙江省房地产市场前景总体看好。我认为出现“浙江现象”的原因有以下几点： 1 改革推动