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A公司资产转让项目 操作方案中同华资产评估有限公司 2013年8月8日 目 录 一、项目背景 2 (一)评估目的 2 (二)评估范围和对象 2 (三)评估基准日 2 (四)价值类型 2 (五)评估方法的选择 2 二、项目总体安排 2 (一)人员安排 2 (二)总体时间安排及要求（将根据具体项目分别拟定） 3 三、评估方法——成本法 3 四、评估方法——收益法 5 (三)特别关注的事项 7 五、工作纪律 8 六、评估收费 8转让项目操作方案 一、项目背景 (一)评估目的 资产转让。 (二)评估范围和对象 A公司评估基准日固定资产、商品存货和连锁门店（含广东、浙江18省分公司）。 (三)评估基准日 待定。 (四)价值类型 根据本次评估目的，价值类型定义为市场价值。 (五)评估方法的选择 成本法和收益法 二、项目总体安排 (一)人员安排 项目总协调人：项目负责人： 项目组成员: (二)总体时间安排及设备，通过对设备使用状况的现场察，查阅有关设备的运行状况、主要技术指标等资料，以及向有关工程技术人员、操作人员查询该设备的技术状况、故障情况、维修保养的情况通过分类判定各部位使用状况，由评估人员根据实际使用状况确定尚可使用年限后按年限法综合测定成新率，其计算公式为：综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)等，主要通过对设备使用状况的现场察，并根据各类设备的经济寿命年限，综合确定其成新率。 对于，依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定成新率，然后结合现场勘察情况加以修正，确定其综合成新率。 企业价值=营业性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值 全部股东权益价值=企业价值-有息债务 有息债务：指基准日账面上需要付息的债务，包括短期借款，带息应付票据、一年内到期的长期借款、长期借款等。 其中：营业性资产价值按以下公式确定 t=n P=∑Rt/(1+i)t+Pn/(1+i)n t=1 式中：P为营业性资产价值； i为折现率； t为预测年度； Rt为第t年净现金流量; Pn为第n年终值； n为预测第末年； 3、预测期的确定 原则上预测到企业生产经营稳定的年度，暂定5年，预测到2018年。 4、收益期的确定 无特殊情况表明企业难以持续经营的，而且通过正常的维护、更新，设备及生产设施状况能持续发挥效用的，收益期按永续确定。 5、净现金流量的确定 本次评估采用企业净现金流，净现金流量的计算公式如下： (预测期内每年)净现金流量=息税前利润×(1－所得税率)+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额 =主营业务收入-主营业务成本-主营业务税金及附加+其它业务利润-期间费用(管理费用、营业费用)+投资收益+营业外收支净额-所得税+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额 6、终值的确定 收益期为永续，终值Pn=Rn+1/i。 Rn+1按预测末年现金流或净利润调整确定。 主要调整包括： 资本性支出：按估算的重置成本除以经济年限加平均年资本性维修支出考虑。对刚组建时间不长，且组建时主要采用新设备的，按企业账面原值考虑；对组建时间很久，目前重置全价会发生较大变化的，向企业咨询现重建的估算投资额，作为重置全价考虑。 7、折现率的确定 按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业净现金流量，则折现率选取加权平均资本成本(WACC)。 公式：WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1－T) 式中： Ke为权益资本成本； Kd为债务资本成本； D/E：根据市场价值估计的被估企业的目标债务与股权比率； 其中：Ke=Rf+β×RPm+Rc Rf=无风险报酬率； β=企业风险系数； RPm=市场风险溢价； Rc=企业特定风险调整系数。 8、溢余资产价值的确定 溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产。 9、非经营性资产价值的确定 非经营性资产是指与企业收益无直接关系的，不产生效益的资产，此类资产不产生利润。评估人员在现场时调查了解。 (三)特别关注的事项 1、企业填写的以前年度的数据中，个别年度的数据如果增减幅变化较大或金额较大，需了解、调查； 2、了解企业以前年度产品类型和产量是否发生重大变化，如果有重大变化，在成本预测时应适当减少以前年度相关数据的可参考性，另外应了解和分析以前年度企业各项收入和费用明细中是否有歧高或歧低的情况，并考虑其是否对预测期产生影响； 3、应取得企业各项费用的明细分项，调查各项费用的发生情况、影响因素，在预测时进行分类归集，做出预测； 4、如果在同一报告中涉及上下游企业，应注意上游企业销售单价与下游企业成本的变化趋势是否一致(不同报告将由中心组统一协调)； 5、由于我们未涉及折扣与折让，因此表格中销售单价为企业实际成交的销售单