房地产投资的区位价值理论说.docVIP

房地产投资的区位价值理论说 　　房地产投资之所以有人收益大有人亏损，是因为房地产投资所要注意的问题和决策等因素很复杂，其中区位的选择对任何房地产企业来说都至关重要。从经济学层面上认识企业投资选址的理论渊源，明确某一特定城市影响投资价值的因素，在此基础上为房地产企业提出一个分析投资价值的框架，是本文所要研究的问题。 　　一、理论基础：企业选址理论 　　古典区域经济学理论认为，在经济人理性假定的市场经济条件下，企业的行为（包括选择活动和空间聚集）都以利润最大化为准则。企业选址在何地，关键是看当地的综合条件与其他地比较，能否使企业获得更大的净收益，这就是企业选址的利润最大化模型。该模型的核心在于其收益公式，即选址纯空间收益=空间收益（TR）--空间成本（TC）。在公式中，空间收益和空间成本分别反映收益和成本怎样随区位的变化而变化。空间收益曲线显示在既定税前成本的条件下，税后收益随空间的变化而变化；而空间成本曲线反映了每一区位的要素及生产成本的综合。如果把因区位变化而导致收益和成本变化的曲线汇在一起，人们就会发现利润最大化的区位在在两个曲线间的最大距离处，此处总收益减去总成本最大,空间价值也最大。房地产企业和其他企业一样会作出收益最大化决策，同时，由于房地产业生产经营具有极强的区域性，对于房地产企业来说，房地产投资时项目开发地点的选