4抵押-住宅探析.doc

目 录 致估价委托人函 2 估价师声明 3 估价假设和限制条件 4 一、估价的假设条件 4 二、估价的限制条件 5 三、特殊说明事项 6 估价结果报告 7 一、估价委托人 7 二、房地产估价机构 7 三、估价对象 7 四、估价目的 8 五、价值时点 9 六、价值类型与定义 9 七、估价依据 9 八、估价原则 10 九、估价方法 12 十、估价结果 13 十一、注册房地产估价师 13 十二、估价作业期 14 十三、估价报告应用有效期 14 十四、变现能力分析 14 十五、风险提示 16 估价技术报告 18 一、个别因素分析 18 二、区域因素分析 19 三、市场背景分析 19 四、最高最佳利用分析 35 五、估价方法选用 36 六、估价测算过程 37 七、估价结果 47 附 件 49 致估价委托人函 李峰、华惠芳： 本公司接受贵方的委托，对贵方所拥有的坐落于无锡市天鹅湖花园A区60-1702的成套住宅房地产价值进行了评估。本次评估对象的建筑面积为270.31平方米，分摊土地使用权面积为42.1平方米。估价目的是为估价委托人确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 本次价值时点设定为2015年1月15日；本估价报告在市场情况无较大波动及房地产状况未有较大改变时有效期为半年（2015年2月6日起至2015年8月5日止），若房地产市场有较大波动或超过半年或房地