第4章 房产评估.ppt

第4章 房地产评估 主要内容 一、概述 二、成本法在房地产评估中的运用 三、收益法在房地产评估中的运用 四、市场法在房地产评估中的运用 五、路线价法 六、在建工程评估 一、概述 1.概念 房地产是房产和地产的统称，是指土地以及附着于土地之的房屋建筑物及其不可分离的部分，或其附带的各种权利。 一、概述 1.概念 房地产评估包括物质实体和权益两部分 房地产评估实质是对房地产有关权益的评估 一、概述 2. 房地产的特性 （1）土地的特性数量的有限性（不可再生性）位置的不可移动性效用的持久性效用的差异性用途的广泛性供给的稀缺性社会经济位置的可变性可垄断性 一、概述 （2）建筑物的特性 不可脱离土地而独立存在 使用寿命是有限的 属可再生性社会资源 一、概述 （3）房地产的特性 位置固定性 使用长期性 投资大量性 影响因素多样性和复杂性 保值增值性一、概述 3. 房地产评估的原则 专业性原则： 合法原则 最高最佳使用原则 房地综合考虑原则 区域及地段原则 一、概述 4. 房地产价格的种类基准地价标定地价出让底价转让价格其他价格：抵押价格、课税价格、征用价格 一、概述 4. 房地产价格的种类 总价格 单位价格 楼面地价（单位建筑面积地价）楼面地价=土地总价/建筑总面积 一、概述 所有权价格 使用权价格 其他权益价格 市场交易价格 评估价格 一、概述 5. 房地产价格的影响因素 （1）一般因素 （2）区域因素 （3）个别因素 一、概述 （1）一般因素 影响房地产价格的一般、普遍、共同的因素 社会因素 经济因素 行政因素 一、概述 （2）区域因素 是指房地产所在特定区域的自然、社会、经济、政策等因素相结合所产生的区域性特性对房地产价格水平的影响因素。 一、概述 商业繁华度 道路通达度 交通便捷度 设施完备度 环境质量状况 规划限制 商业区、住宅区、工业区 一、概述 （3）个别因素 是指房地产的个别性对房地产个别价格的影响因素土地个别因素 建筑物个别因素一、概述 土地个别因素：位置、面积、地势、地段形状、宽度、深度临街状况规划用途、容积率、使用年限生熟程度 一、概述 建筑物个别因素：面积、结构、材料等设计、设备施工质量楼层朝向新旧程度二、成本法在房地产评估中的应用 评估值=重新购建价格-建筑物贬值 适用对象： 新开发建造、计划建造或可以假设重新开发建造的房地产价格评估。 二、成本法在房地产评估中的应用 1、新开发土地评估 二、成本法在房地产评估中的应用 （1）取得待开发土地的成本 集体：耕地或其他用地补偿费、土地附属物补偿费、青苗补偿费、新菜地开发建设基金、征地安置费及土地出让金等 国家：土地使用权出让金及动迁费用 二、成本法在房地产评估中的应用 （2）土地开发成本 基础设施配套费 ：工程所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等建设费用（七通一平） 公共配套设施建设费：邮电、学校、公园、绿地、小区外的市政基础设施等建设费用。 二、成本法在房地产评估中的应用 （3）管理费用 房地产开发商开发过程中支付的管理人员工资、办公费、差旅费、固定资产使用费等 （4）资金成本 二、成本法在房地产评估中的应用 （5）税金 （6）开发利润 案例：P129 二、成本法在房地产评估中的应用 2.新建房地产评估 （新开发土地+新建建筑物） 二、成本法在房地产评估中的应用 3.旧房地产评估 （新开发土地+旧建筑物） 二、成本法在房地产评估中的应用 （1）建筑物的重新购建价格 复原重新购建价格 更新重新购建价格 单位比较法 分部分项法 工料测量法（工料估算法） 指数调整法 二、成本法在房地产评估中的应用 （2）建筑物贬值 实体性贬值：由于使用、年限、天气、无人看管、失修甚至故意破坏等原因引起的 功能性贬值：由于建筑效用相对损失而引起的贬值 建筑过度、建筑不足 经济性贬值：由于委估房地产以外的原因引起的环境污染、房产区划的变化、附近土地用途不适合、灰尘、高速公路或机场噪音等 二、成本法在房地产评估中的应用 年限法 观察法 成新率折扣法 销售资料法或市场法 资本化收益法或租金损失法 二、成本法在房地产评估中的应用 其中： G：结构部分的评分修正系数； S：装修部分的评分修正系数； B：设备部分的评分修正系数。 三、收益法在房地产评估中的应用 收益法又称收益还原法，是求取评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后累加，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。 R1、R2、…Rn为房地产未来各年净收益； i1、i2…in为房地产的本金化率； P为房地产评估价值。 三、收益法在房地产评估中的应用 1、净收益的估算 净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收