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成本法的应用举例 某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。该开发区土地开发程度达到“七通一平”，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%。出让土地使用年限为50年。 开发区所在地的土地取得费（含税费）为15万元/亩；土地开发费为10万元/亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1%，按月计算复利；土地开发的投资回报率要求达到20%，土地增值收益率要求达到10%，土地还原利率取8%。 请根据以上资料评估出该开发区出让土地的底价。 解答：针对给定的题目，按审题、解题思路与方法选择、公式与计算步骤、难点与常见错误分析四个步骤进行阐述。 审题 ①明确估价对象，考虑适用方法。本题中的估价对象为开发区新开发完成的可供出让的土地，适合采用成本法。 ②明确估价时点。题中没有具体要求估价日期，相当于开发完成后直接出让，不需要另外的时间修正。 ③明确价格类型。要求评估出让土地使用权年限为50年的开发区出让土地的底价，通常情况下应计算单位面积的价格，价格单位表述为元/平方米。 ④了解资料内容。题中给出的都是有关土地开发过程中的土地取得费、开发费用及利息、利润、土地增值收益率、出让年限、土地还原利率等资料和数据，可直接满足成本法在新开发土地方面计算的需要。 解题思路与方法选择 1.方法选择 开发区新开发完成的土地估价（特别是针对出让底价评估）多采用成本法。根