第二章资产估方法.ppt

第二章 资产评估的基本方法 第一节 成本法 第二节 收益法 第三节 市场法 第四节 清算价格法 第五节 资产评估方法的比较和选择 第一节 成本法 一、成本法的基本含义 (一)基本含义 成本法具体是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。 用数学公式可概括为： 【理论依据】 1、资产价值 取决于 资产的成本 2、资产的价值是一个 变量 (二)成本法的前提条件 1、被评估资产处于继续使用状态或假定处于继续使用状态。 2、应当具备可利用的历史资料。 3、形成资产价值的耗费是必须的。 二、成本法基本要素的估算 （一）资产的重置成本及其估算 重置成本：按现行市价，重新构建一项与被评估资产功能相同或相似的全新资产所支付的全部货币总额。 1、复原重置成本：指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用 2、更新重置成本：指采用新型材料,现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现时价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。 △相同点：均采用现行价格计算；基本功能不变 △不同点：采用的材料、标准、设计等存在差异。 △有条件情况下，尽可能选择更新重置成本 （1）一般，更新重置成本比复原重置成本便宜 （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进 重置成本估算方法 1、重置核算法 重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它利用成本核算的原理,根据重新取得资产所需的费用项目,逐项计算然后累加得到资产的重置成本。 换言之，按照现行市场条件重新构建一项全新资产所支付的全部支出之和。 按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本＝直接成本+间接成本 该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本. 【例】假设在现行市场上购买一台与被评估设备功能相同或相似的设备，买价100万元，增值税17万元，保险、安装调适费等10万元，那么这项被评估设备的重置成本是多少？ 【例】重置购建设备一台,现行市场价格每台5万元,运杂费1000元,直接安装成本800元,其中原材料300元,人工成本500元。根据统计分析,计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元,该机器设备重置成本为: 直接成本为50000元+1000元+800元=51800元 其中:买价,50000元 运杂费,1000元 安装成本,800元 其中：原材料,300元 人工,500元 间接成本为400元 重置成本合计,52200元。【思考】复原还是更新？ 2、价格指数法 价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数,将被评估资产的历史成本(账面价值)调整为重置成本的一种方法。其计算公式为： 重置成本=资产的账面原值×(1+价格变动指数) 或 重置成本=资产账面原值×价格指数 其中,价格指数可采用定基价格指数或环比价格指数 定基价格指数是评估时点的价格指数与资产购建时点的价格指数之比,即： 定基价格指数 = 评估基准日价格指数÷资产购建时点的价格指数 【例】某被估资产购建于2004年,账面原值为50000元,当时该类资产的定基价格指数为95％,评估时该类资产的定基价格指数为160％,求重置成本？ 被估资产重置成本=50000×(160%/95%) =84210元 环比价格指数可考虑按下式求得： 式中：X——环比价格指数； an——第n年环比价格变动指数 ，本期与上期相比增加或减少的百分比，1+an 是第n年的环比价格指数。 3、功能价值类比法 功能价值类比法,也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物,根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例,估算被评估资产的重置成本。 （1）生产能力比例法： 若功能与成本呈线性关系，P代表成本，F代表功能， 即P=a+b×F，a=0,计算公式 【例】某重置全新的一台机器设备价格5万元,年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件,由此可以确定其重置成本： 被评估资产重置成本＝4000/5000×50000 ＝40000(元) 这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，而且是正比例变化 【思考】复原重置成本还是更新重置成本？ （2）规模经济效益指数法：