11第十一章-房地产投资财务解剖.pptVIP

第十一章　房地产投资财务评价 华东师范大学东方房地产学院 龙胜平　孙斌艺 房地产投资项目的财务分析也称为财务评价，是指投资分析人员在房地产市场研究基础上，对项目成本和收益加以估算和预测，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、偿债能力和资金平衡能力进行分析，以判断项目在财务上的可行性的工作。 投资者的投资目的就是取得预期的投资收益，财务评价可以给理性投资者提供更明确更完整的决策依据。 房地产投资项目的收益包括投资回收和投资回报两部分。 投资回收是指投资者对其所投入资本的回收。 在房地产开发投资中，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收； 在置业投资中，投资回收主要是指购置房地产时所投入资金的回收。投资回报是投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。 第一节　项目成本费用与收入的估算 一、成本费用的估算 成本费用是指项目在一定时期内为生产和租售房地产而发生的各项耗费和垫支。按照财务评价要求的不同，可分成总成本费用和经营成本。 （一）总成本费用的估算 1、用于销售的房地产项目的总成本费用。 第一节　项目成本费用与收入的估算 用于销售的房地产开发项目的总成本费用由开发成本和开发费用两部分构成。 第一节　项目成本费用与收入的估算 开发成本是房地产的产品成本，包括 土地使用权获取费（土地征用及拆迁补偿费、或出让金、或转让金） 前期工程费（规划设计费、地