《花园房地产开发项目可行性研究报告》.doc

技术经济学概论 课程设计报告 班级: 10工商1班 学号: 100900XX 姓名: XX 2012年05月 花园房地产开发项目可行性研究报告 摘 要 房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业，是国家重点调控的行业之一。21世纪以来，房地产业已成为国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续、健康、快速的发展。但也存在着房地产开发项目不做市场调查，不做可行性研究，盲目上马，结果造成大量房屋闲置和资金积压。本文通过对花园房地产开发项目进行全面深入的市场调查、分析、预测，营销分析、策划，建设条件和方案分析，财务评价，不确定分析，国民经济评价，社会评价，综合评价等，论证了该项目技术、经济、工程、环境的可行性和合理性，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的可行性意见，为项目决策审定和银行贷款提供全面的依据。 目 录 第一章 市场分析 1 第一节 花园房地产市场分析 1 第二节 XX市XX区房地产市场分析 1 第二章 营销分析 2 第一节 SWOT分析 2 第二节 市场定位及营销计划 4 第三章 财务评价 5 一、投资估算 5 二、销售收入的估算 9 三、现金流量的计算 9 四、财务评估指标的计算 10 五、经济效益敏感分析 11 第四章 国民经济评价 12 一、直接费用与直接效益的调整 12 二、间接费用与间接效益 12 三、国民经济效益/费用的计算 12 第五章 综合评价 13 第一章 市场分析 第一节 花园市房地产市场分析 2001年以来，花园市国民经济持续快速健康地发展，全市国内生产总值年均增幅达8.9％，经济实力日益增强。2005年XX市国内生产总值263.7亿元，同比增长16.5％，实现两位数的增长；财政收入跨上新台阶，比上年增长4.1亿元，达到30.1亿元，同比增长15.6％；尤其值得注意的是城镇居民人均可支配收入达8109元，比上年增长12.1％，这是对楼市最有力的支持和促进；固定资产投资大幅增长，比2001年翻了一番；产业结构进一步优化，二、三产比重同比有了提高；投资环境得到优化；人民生活明显改善，城乡居民收入、生活水平进一步提高；整个国民经济呈现出一派欣欣向荣的景象。 在整个国民经济调整发展的同时，房地产业也不甘落后，2001年至2005年，每年的完成投资、施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额均有一定幅度的增长。2005年房地产完成投资14.45亿元，房屋施工面积221.13万m2，竣工面积122.21万m2，销售面积83.28万m2，销售金额15.91亿元，平均售价1911元/m2。 第二节 山区房地产市场分析 X山区面积83.08平方公里，人口21.83万人，是XX市政治、文化、金融、经济商贸中心。 X山区经济发达、繁荣。它是皖北重要的商品集散地，市场繁荣、商贸发达，各类商厦鳞次栉比，商贾云集，人流如织，寸土寸金。 X山区各类城市基础设施完善，各类设施应有尽有。X山区投资环境祥和。改革开放以来，全区人民励精图治、开拓进取、百业俱兴、政通人和。X山区应是XX房地产市场的发源地，XX市首个房地产开发企业诞生在蚌山区，目前X山区的房地产开发企业个数占全市房地产开发企业个数的2/3，完成投资额占全市完成房地产开发投资额的70％以上，X山区的房地产开发企业是XX市房地产开发业的中流砥柱，是XX房地产市场的风向标。目前X山区有在建或待建的房地产项目14个，规划建筑面积128.04万m2。 X山区房地产市场突出表现以下特点：1．在建或待建楼盘个数并不多，但单个楼盘规模偏大。2．楼价是XX市楼市价格的风向标，楼价明显高于其他区。3．多为品牌高品质楼盘。建筑密度低，绿地率高，建筑外立面新颖，户型布局科学合理，景观设施投资大，智能化较高。4．小高层建筑占有一定比重。5．多为外地开发企业开发建设。6．空置率并不高。 第二章 营销分析 第一节 SWOT分析 一．项目的SWOT分析 对项目的营销，首要的就是弄清项目自身的优缺点，面临的机会和威胁，正所谓知彼知己，方能百战不殆。以下是项目的SWOT分析。 （一）优势 1．交通条件。便捷。 2．周围配套设施。完善齐全。 3．教育文化氛围。项目中的特色学校、幼儿园，房地产与教育文化对接、联姻，对于那些渴望自己孩子以后能够得到特长教育的家长来说，无疑是最佳选择。 4．小区环境卫生状况。优良。 5．建筑功能、附件。充分体现人体化设计，功能合理，户型科学，建筑立面新颖高档，附件众多。 6．建筑质量。可靠、优良。 7．物业管理。优秀。 8．发展商资信。一级资质开发企业，品牌、信誉良好。 9．售价。相对偏低。 10．销售