《赛高综合体项目规划设计任务书》.doc

谨呈：陕西富力房地产开发有限公司 陕西富力地产北郊综合体项目 规划设计任务书 北京世联房地产顾问有限公司 2010.03目 录 1 项目概况 4 1.1项目区位 4 1.2交通状况 4 1.3周边资源 5 1.4规模指标 5 1.5规划要求 6 2 规划设计的基本原则 7 2.1项目定位 7 2.1.1 定位总策略 7 2.1.2 项目形象定位 7 2.1.3 物业配比建议 7 2.1.4 分物业发展策略 8 2.1.5 商业定位 8 2.1.6 公寓定位 9 2.1.7 写字楼定位 9 2.1.8 住宅定位 10 2.2总体规划 11 2.2.1 规划原则 11 2.2.2规划要点 11 2.2.3规划理念 11 2.2.4规划方案示意 12 2.2.5形象打造 13 3 分物业产品设计建议 14 3.1商业设计要点建议 14 3.1.1业态建议 14 3.1.2立面形象 14 3.1.3内部空间 14 3.1.4其他 15 3.2公寓设计要点建议 15 3.2.1整体设计原则 15 3.2.2建筑形象 15 3.2.3公共空间 15 3.2.4套内空间建议 16 3.2.5户型设计亮点 16 3.2.6精装修设计建议 18 3.3写字楼设计要点建议 22 3.3.1写字楼设计原则： 22 3.3.2立面形象 22 3.3.3公共空间 22 3.3.4公共配套 23 3.3.5产品灵活划分 24 3.3.6层高建议 24 3.3.7成本控制 24 3.3.8空中花园（参考） 24 3.4住宅设计要点建议 25 3.4.1 立面形象 25 3.4.2 园林建议 25 3.4.3 底层架空 25 3.4.4 私属空间 26 3.4.5 精装双大堂 26 3.4.6 户型创新 26 3.4.7 户型推荐 27 3.4.8 标准层推荐 31  项目概况 项目区位 本项目位于西安北郊，北二环以外，西安经济技术开发区范围内，紧邻西安市行政 中心新址及城市运动公园。 01—项目区位图 交通状况 项目紧邻城市主干线，随着地铁2号线的开通，将进一步拉近项目与城区的距离。 02—项目交通示意图 周边资源 项目北侧为西安政府行政中心新址，政府北迁的利好进一步加速区域建设与区域认知度提升。 项目北侧紧邻西安城市运动公园：西北地区唯一的运动型主题公园，占地约800亩（含运动主副馆），以球类运动为主兼具休闲、游憩功能的生态型运动主题公园，也是西北地区唯一一个绿色、开放、自由的运动型主题公园。 03—市政府、城市运动公园示意图 规模指标 占地面积：5.53万平米（83亩）；容积率：4；地上总建面：约26万平米； 规划物业：包含酒店（政府要求）、住宅、商业等物业类型； 限定条件： 住宅与公建部分各占50%； 用地界限没有规定，但住宅与公建的占地需保证各占50%； 住宅与公建的容积率同为4，可做适当调整； 限高要求：北面60m，其余100m。 04—地块边界示意图 规划要求 根据政府规划要求，本项目将包含“国际五星级酒店” 总规模：4.5万平米（房间数量320-350间套）； 经营档次：国际五星级标准（已签约皇冠假日）； 开业时间：计划2013年正式开业。  规划设计的基本原则 项目定位 2.1.1 定位总策略 占位“新中心”，代言城市和区域 形象标杆——树立新地标，聚焦全城影响 产品标杆——引领地产升级，建立市场标准 价值标杆——聚合城市功能，实现全能生活 2.1.2 项目形象定位 形象定位 一座城市的世界观 中心、国际、标杆 物业功能定位 2.1.3 物业配比建议 物业配比原则： 1. 酒店规模已定：4.5万平米； 2.居住区规模根据规划要求，为11万平米（其中：3万精装公寓；8万平米大户型住宅）； 3.商业分为两部分，一部分为以百货为主力店的集中商业，规模8万平米（含地下），另一部分为休闲娱乐为主的独立商业，建议2万平米左右； 4.写字楼完善项目功能，树立形象，建议规模3万平米。 2.1.4 分物业发展策略 商业（精品、高端） 以精品化、高端商业品牌引入形成商业核心价值； 通过主题化的营造实现区域商业价值的升级。 写字楼（商务的、高形象） 保证形象同时控制规模，多面积划分，降低市场风险； 适度产品创新，建立竞争优势及营销卖点。 酒店式服务公寓（精品、领先） 借势星级酒店的资源价值，以高品质服务打造核心价值； 以精品化产品，建立市场领先性，体现竞争优势。 高端住宅（高品质、