《辉县项目概念性规划设计任务书》.docx

辉县城东新区项目概念性规划设计任务书总 则辉县城东新区项目是上宅集团在辉县的第一个项目，遵循开发商一贯的“品质开发路线”，本项目应该是一个“强竞争，塑品牌，保利润”的项目。本项目用地规模约900亩，首期开发约200亩，此次设计任务书主要针对项目总体规划的同时，重点性规划 “项目一期概念性规划设计产品”。本项目的总体策划理念是结合上宅集团现有资源及辉县整体房地产市场现状和客户需求进行，对各类产品的户型设计应着重考虑市场因素。目前辉县市场的销售方式还很传统单一，本项目的产品塑造，应在满足政府规划条件下，还充分挖掘客户需求，打造特色产品、创新产品。充分利用滨河绿带，打造样板园林，通过情景式园林景观的设计和打造，形成项目独特竞争力，得到市场和客户的最大认可。项目概念性规划设计应考虑地块的地貌特点、规划要求、周边环境、成本控制及对策划定位的参考来进行设计，体现开发理念的合理性、科学性。项目整体规划以低密度精品住宅+商业为主，层数控制在11层以下，容积率1.5-2.0一、项目地块概况项目名称：辉县城东新区项目项目地点：河南省新乡市辉县开 发 商：河南上宅集团用地面积：分四个地块，可建设净用地约841亩项目区位：项目位于河南省辉县市，地块位于城市建成区边缘。地块四至：项目东侧为农村自建房；南侧为农田和林木，东南方向距孟电热能厂较近；西侧临南水北调工程和滨河景观带（规划），景观资源最好；北侧为农田。项目交通：所属片区为待开发区域，通过共城大道、文昌大道与主城区连接；目前与建成区直接通道为土路，正在规划修建中。用地现状：项目用地形状较为规整，地块内部地势平坦，现状用地以耕地为主，A地块东北侧有部分厂房待拆迁。周边环境：地块周边为村落和厂房，目前外部环境较差，缺乏配套；地块东南侧为孟电热能厂，对本项目开发有一定影响。周边规划：地块西侧规划有滨河景观，随着南水北调工程的建成，滨河景观带修建完成，是本项目的有利因子；每个地块两面以上临街，交通便利，利于商业布置。二、项目一期选择项目分ABCD四个地块，可建设净用地约841亩；其中：A地块约196亩，B地块约249亩，C地块约183亩，D地块约213亩。项目一期的选择是从项目的用地规模、拆迁量、可进入性、昭示性、项目开发难易以及与配套和已建区的联动等因素，来进行综合考虑。A地块位于最北侧，与城市建成区无直接联系通道，且地块内有部分待拆迁厂房，不适合一期开发；D地块位于地块最南侧，与城市建成区无直接联系通道，且地块东南侧为孟电热能厂，对项目有直接影响，不适宜一期开发。BC地块隔文昌大道相望，有南水北调大桥与建成区直接连接，可进入性、昭示性、现有配套均好；无拆迁；从用地规模考虑，适宜选择200亩以内土地，对市场控风险和交房时间都更有保证一些，BC地块同等外部条件下，建议选择用地规模为183亩的C地块。三、项目一期（C地块）物业选择：物业类型为：别墅+电梯多层及洋房+商业街园林景观展示（园林展示区通过多重绿化体系的植入，以及景观和小品的细节打造，强调体验式增加度假元素）别墅：独栋+双拼+联排+叠拼电梯多层：建议以6层，一梯两户板式设计，南北通透；电梯多层：不超过11层，一梯两户板式设计，南北通透电梯洋房：建议以5+1、9-11为主，一梯两户板式设计，南北通透；顶跃赠送屋顶花园、部分户型可赠送露台。商业街：BOLCOK式特色主题商业街，以小商铺为主，在节点位置布置主力店。四、项目一期（C地块）规划布局建议规划经济技术指标：原始指标 建议指标：（商业用地与居住用地控总体指标）用地面积：121828㎡地上建筑面积：194550㎡其中：别墅类建筑面积：30000㎡电梯多层+电梯洋房建筑面积：147050㎡商业街建筑面积：17500㎡容积率：1.6建筑密度：30%绿地率： 30%总户数：1344户 （含174户商铺）机动车位： 1257个其中：别墅车位：设置于地上其他：97个（地上）/873个（地下），地上车位与地下车位的比值为9:1商业车位：87个（地下）；根据规划布局，设置一些地面临停车位项目一期（C地块）物业户型配比物业类型 面积区间 建筑面积/㎡建筑占比套数/套套数占比电梯洋房（5+1、9-11层） 90-120㎡(替代小高层主力面积段) 4025020.69%35022.88%120-180㎡(主流多层产品面积段) 8680044.62%62040.52%墅类（4） 220-280㎡ 5000025.70%20013.07%商业街40-200㎡175009.00%36023.53%合计　194550100.00%1530100.00%机动车出入库设置及车位配比：机动车出入库可设置在地块东侧、南侧、北侧车位配比建议：住宅1个/1户，商业0.5个/100㎡建筑立面设计建议符合政府规划设计要求注重安全性，适当考虑