给房山区碧园小区业主的信.docVIP

尊敬的房山区碧桂园小区业主： 我是北京市浩伟律师事务所律师徐仲，接受你们受灾索赔一案，是缘分，也是责任。案件涉及五十七家，人数较多，每家电话联系一分钟，我就要花一个小时，如果每家电话十分钟，一天就过去了，不好一一电话里口头解释，但大家对案件的关心，我是知道的。现在就案件有关的法律，书面分析一下，这样沟通起来，可以提高效率，业务还有任何不明白的地方，可以直接打我电话尽力为客户提供服务是我应尽的职责。以下是对案件的分析与工作的汇报。 分析案情： 第一，业主面临的诉讼主体问题。 诉讼主体也就是要告谁，就和打架一样，现在抡起手里的家伙，要去砸谁的脑袋。放在业主面前的无非是三个脑袋可以砸，一是开发商，也就是卖房子给业主的公司。二是物业，也就是给业主提供服务的公司。三是政府，也就是人民公仆，给全国人民提供服务的机构。 告开发商和物业，都属于民事官司。民事官司的案件，能够形成债权的，无非是违约和侵权。 侵权就是别人侵犯你的合法权益，一般情况得有四个构成要件，有侵权事实，有损害结果，有侵权故意，侵权行为与损害结果之间有因果关系。 违约就是双方之间有合同关系，而合同的一方违反约定。这个比侵权责任来的简单，只要有违约的事实，一般就承担违约责任。 本案和侵权扯不上边，因为一个民事侵权行为，首先要有侵权的主观故意。开发商再黑，物业再烂，也没有主观上想让洪水进到每家每户想法。 剩下的就是违约，开发商已经把房子完整的交给业主，如果说房子有质量问题，墙体开裂，还有找开发商的理由，总不能让开发商在盖好房子的时候，还要预测房山区有发大水的可能，这种违约责任也太不靠谱了。 再剩下就只有物业是不是违约了。其实这事有点和提供高速公路服务的首发集团的京港澳高速水淹车相似，不过提供高速服务的首发公司，有义务让每一辆交过路费的车辆有基本安全，在暴雨的情况下，不应当再让车辆进入高速。看起来，至少小区的车辆被淹的主，好像有点能找物业公司，这和高速公路承担违约责任的道理有一定的相似。但法律适用不能生搬硬套，差之毫厘，失之千里。 物业提供一定的服务，这种服务能不能包括预测到洪水淹没车库，我个人认为不能包括，高速公路不能预测到洪水，但在下暴雨的时候，不应当再放车辆进入高速，这是高速公路可控的，这种可控制性不能要求物业，物业不能让业主的车在下大雨的情况下就不能进入车库。 双方在物业服务合同里，没有也不可能有，提供车辆停放服务时，物业有洪水期间的不能让车库有车的义务，有不让洪水淹没一楼及地下室的义务，如果违约，物业公司承担违约责任多少等等。 所以业主与开发商和物业，即不存在他们侵权，也没有准确的合同的违约，业主对他们都很难主张什么债权。 想到我十年来打官司的经历，可以不做以上分析，直接就删了对开发商和物业公司的想法，因为民事案件都会面临执行问题。 第二，民事诉讼必然会遇到的执行问题。 诉讼就如同打仗在一样，不管是空军轰炸还是海军进攻，到后来都要陆军去占领，如果没有陆军占领，打仗过程再激烈，都是白忙活。 如果法院的判决得不到确定的执行，只是一张法律白条，看着都烦。因为诉讼是很辛苦的事，辛苦的过程后得到的是一张不能执行的白条，心情会很郁闷。 这场诉讼，好几百万的诉讼请求，开发商物业不给钱，申请破产，或者连破产都懒得申请，不去办企业年审，把财务做一做，这些股东重新注册一公司。法院一点脾气没有，因为中国的法院，执行力度个人认为不如外国的，以前认识一大律师，他和外国法官的对话。 中国律师问：“请问你的判决要是不能执行怎么办？” 外国法官惊愕道：“怎么可能，我会判决他执行。” 中国律师继续问：“我是说你的判决书被告不执行怎么办？” 外国法官继续惊愕道：“怎么可能，我会再判决他执行？” 这时，中国律师明白一个道理，这种执行难的事在外国不存在。就如同和不能和秋蝉谈论寒冷的冬雪一样，这种执行难在国外法官的眼里不可能出现，所以就不理解中国律师的苦恼。 因为不执行法院判决在国外的代价是巨大的，不能领取驾照，不能贷款按揭，不能买房不能买车，不能正常找工作也不能注册公司，换句话说，不能当老板也不能打工，被社会拒绝，活活饿死你。所以在国外没有人去往有能力执行而不去执行法院判决上想。 而中国特色是，欠人钱的是大爷，被欠钱的是孙子。能够执行却不执行判决，那才是真本事。 以上所说都是要业主明白一个道理，打民事官司都是浪费时间。只要行政诉讼是条有可能有结果的路。 第三，民事诉讼和行政诉讼的区别。 民事诉讼是平等主体之间发生的民事法律关系，而行政诉讼是不平等主体之间发生的法律关系。 之所以不平等，主要一方是行政机关，国家为了能正常平稳的运行，必然要把管理事务，交由一定的行政机关来掌管。比如说医院的事，就是卫生部门来管，学生上学的事，就由教育部门来管理。开个公司做生意，就由工商行政来