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房地产基础知识培训 目录 一、房地产的分类和概念 二、房地产的特征 三、房地产与建筑业的关系 四、我国现行土地制度 五、相关专业术语（建筑、价格、基本） 六、建筑结构 一 、 房地产的概念和分类 房地产业 专门从事房地产开发和经营的产业。主要包括土地的开发、房屋的建造以及出租、销售、评估、管理等业务。 房地产开发 指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照使用性质和要求进行基础设施和房屋建筑的活动。 房地产 也称不动产，是房产和地产的总称。是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。 房地产的分类 按土地用途分类 根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类： 1、居住用地； 2、公用设施用地（含商业用地等）； 3、工业用地； 4、仓储用地； 5、对外交通用地； 6、道路广场用地； 7、市政公用设施用地； 8、绿化用地； 9、特殊用地。 二、 房地产与建筑业的关系 房地产与建筑业之间既有区别又有密切联系 建筑业属于第二产业，属于物质生产部门。 房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。 一般将从事房地产开发和经营的企业和组织称为开发商，将从事房屋 建设和设备安装的企业称为建设商和承包商。 在项目开发和建设活动中，房地产企业和建筑企业往往形成甲方 和乙方的密切合作关系。 三、房地产的特征 位置固定性 土地是自然生成物，它的位置是不可移动的。 地域差别性 房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值 都不同。 高值耐久性 建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用年限都很长，一般几十年甚至长达几百年。房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。 保值增值性 房地产商品在国家政治、经济形式稳定的情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。 四、我国现行土地制度 国有土地 全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使 。城市市区的土地属于国家所有 集体土地 劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。 全部土地都为 社会主义公有制 全民所有制（国有土地 集体所有制（集体土地） 国有土地使用权出让 国有土地使用权出让方式 招标方式 拍卖方式 协议方式 挂牌 国有土地使用权出让年限 居住用地：70年 工业用地：50年 教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 综合或其它用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 五、相关专业术语 总建筑面积：总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。 容积率：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。 例如，在1万平方米的土地上，有20000平方米的建筑总面积，其容积率为2.0。 容积率=总建筑面积÷总用地面积 绿化率 ：绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比，既绿化率＝植被垂直投影面积/居住区总面积×100%。对购房者而言，绿化率高为好。 地比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。的建筑覆盖率 ：又称“建筑密度”， 用地内各类建筑的基底总面积与居住区用 低层建筑：高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层 多层建筑：高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层 至六层。 高层建筑：高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。 超高层建筑：高度超过100米的建筑。 房屋层数：房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在：是指平面布置相同的住宅楼层 建筑间距：也称楼间距，是指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。以冬至日照时间室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 标准层不低于1小时（房子最底层窗户）为标准，可按楼高:楼间距=1:1.2比值计算。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定 层高：指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 阳台：是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间 平台：指供居住者进行室外活动的屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分 走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间 隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面 过道：指住宅套内使用的水平交通空