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新领域(办)发[2004]10号 签发人：王伟军
二〇〇四年工作总结
2004年，在公司领导的带领下，经全体员工的积极参与和共同努力，紧紧把握市场导向，一年来，业务工作取得了阶段性进展，为下一步工作的顺利推进奠定了基础。现将一年来的工作情况综述如下：
一、总体工作汇报：
1、前期工作。前期工作是开工建设能够顺利实施的关键所在，在此项工作中，我们坚持按政策办事的工作原则，因势利导层层推进，工作初见成效。主要表现在：
⑴2004年1月取得E1－E6号楼（回迁楼）国有土地使用权（划拨）的批复及该地块的建设用地批准书。
⑵2004年2月取得回迁楼工程规划许可证。
⑶2004年4月取得二期工程项目建议书（B地块）的批复。
⑷2004年3月签订了A、B、C、D四块地的国有土地使用权出让合同，并缴纳了15%的土地出让金，剩余部分已于2004年10月全部缴齐。
⑸2004年8月取得E地块国有土地使用权证正式证。
2、规划设计。
⑴2004年6月－8月，根据科学城相关领导及总部规划设计部对本项目商品房规划设计方案的修改意见，结合市场调研分析，对商品房规划方案做了如下调整：
保留了原规划设计方案中路网布局及集中绿地的设置并增加了整个小区的绿化面积。（由原来的31%提高至34%）
取消了整个项目东西朝向楼座,并将原五层楼改为六层；
调整了商业街的布置，确定以D地块西、北侧为主导的商业中心，另外E 、B地块西侧局部设置底商；
取消E地块楼前的地面集中停车位，改为楼座端头停车，不足部分的车位安排在地下车库，减少了楼前集中停车对居民的影响；
将会所由E地块中心位置调至整个小区的中心位置，使会所的服务功能得到了集中体现。
在原规划设计总建筑面积及整个新干线小区容积率不变的前提下，调整了各地块的容积率。
⑵调整后的项目一期商品房规划方案已于2004年10月底得到江总批准。
二、重点工作汇报：
1、市场工作。
⑴为优化规划方案和产品结构，2004年4月－11月，先后开展了对北京市整体市场、回龙观周边地区(包括西三旗、清河、上地等地)市场、回龙观地区客群、周边同质项目典型案例的市场调研，以及TOWNHOUSE、公寓与普通住宅的产品定位比较，取得了在市场研究方面详实科学的理论数据分析，并完成了相应的市场分析报告，初步形成对该项目的市场定位。
⑵委托北京恒通世纪投资顾问有限公司和北京长河置业有限公司协助开展了市场定位研究工作。
⑶结合北京两次房展和最新市场调研信息，将再做新一轮的规划方案研究工作。
2、市政工作。
⑴ 2003年12月3日，由市规划委市政交通处组织召开会议，对小区外部市政工程项目综合方案进行了审查。
⑵2004年2月5日，由市规划委市政交通处组织召开会议，对小区外部市政道路工程进行了审查。
3、拆迁工作。
⑴为推进项目的发展，在11月组建拆迁办公室。
⑵今年7月份进行了拆迁摸底调查，并于11月份对相关调查数据进行了确认。
⑶对周边拆迁模式进行了调查。
⑷在昌平区房地局拆迁科的大力支持下，开展了拆迁许可证的报批和拆迁方案的初步拟定工作。
⑸正在开展与拆迁公司、评估公司的招投标工作。
⑹拟定了拆迁工作计划，初步定于明年3月份实施动迁。
三、其他业务工作汇报：
1、工程建设的准备工作。
⑴为全面系统的配合项目施工建设，及时稳妥地应对在项目开工后出现的各种问题，2004年1月－7月期间对回龙观及周边地区住宅小区土建、水暖、电气等各专业的情况开展调研工作。
⑵为了加强对项目整体成本的管控，2004年3月对土建、水暖、电气等各专业所使用的设备、材料的市场信息进行收集分析工作。
2、投资概预算工作。
⑴规范合同管理工作，制定了《合同管理试行办法》，明确合了同签定、履行及合同款支付等合同管理中的重要工作程序。
⑵编制项目投资估算、利润分析，并根据规划方案变化，调整估算。
⑶按调整后的年度计划，编制2005年度现金流分析。
3、财务管理工作。
⑴为加强财务管理工作，完成日常核算，全面做好项目核算工作。
⑵注重工程合同的管理。坚持按合同管理的各项规定支付合同金。
⑶对外，与银行等金融部门、税务局沟通联系，咨询各种政策；对内，加强业务学习，不断提高专业水平，强化管理，提高工作效率。
四、团队建设：
1、今年10月份对组织机构进行了适当调整，将前期部撤消，成立规划设计部，负责前期报建、规划设计等方面的日常工作。
2、定期地组织各种形式的业务培训和工作技能培训，使员工拓宽了知识视野、提高了业务素质。
3、落实绩效考评制度，从形式和管理本质上形成了有效的激励机制。
五、工作计划：鉴于项目的各项工作都在有条不紊地进行当中，为了尽快启动项目的开工建设，现将下一步工作计划分述如下：
1、总体工作计划：
（1）2004年11月30日前公司内部确定规划调整方
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