房地产果的几个重要趋势与关注点(作者陈劲松).docVIP

房地产的几个重要趋势与关注点作者：陈劲松? ?日期：2009.4.21中国目前在应对金融危机时出台的所有措施，我们可以看成是短期或者中短期的措施。一旦中国经济转好，一旦就业问题稳定，立马会出现什么问题？长期又会出现什么问题。无论经济形势如何变化，决定房地产市场的仍然是三大核心问题：? ? 短期问题（1年）——现金流。包括了开发商和供楼者的现金流；? ? 中期问题（3年）——资产负债表。我们需要关注开发商和中产阶层的隐性衰退，以及资产负债与机遇的关系。? ? 长期问题（5年）——房地产生命周期成本。我们必须要意识到目前的发展模式是不可持续的，而消费者的行为也在存在着诸多变化。发展模式变革带给行业的影响? ? 麦肯锡与国家发改委联合进行中国低碳经济研究时，得出了一些结论：? ? 1、假定中国GDP持续增长是7.8％，同时未来城市化速度是过去十年的一半，到2030年，中国的城市人口仍将增加到10亿；? ? 2、为了满足新增城市人口的需求，2030年之前我们会新增高层建筑5万栋，会修170套新的大众交通系统，汽车保有量会达到2亿9千100万辆，住宅总的建筑面积会达到6660亿平方米，商业总的建筑面积从50亿扩大到240亿平方米；? ? 3、而为了满足这些建筑和生产活动，即便考虑到每单位GDP每五年降耗17％到18％，到2030年，中国对钢的需求量是7亿5千500万吨，水泥需求量17亿吨，平均年消耗9亿吨原油、44亿吨原煤。其中石油和矿石绝大部分依赖进口。与此同时，到2030年中国将排放150亿吨二氧化碳到大气中，相当于全世界2030年排放温室气体的一半。? ? 4、当前在各部门中，建筑与家电的耗能已经高于运输和农业而名列前茅。到2030年，城市人均居住面积还将增加60％达到42平方米/人，房屋的建设和使用耗能将进一步飙升。? ? 要实现可持续发展，必须节能减排、集约发展。虽然目前处于金融危机中，但节能减排推出时机越晚成本会越高，因此推出时机十分敏感。这将给房地产行业带来一系列重要影响：? ? 1、大众交通系统的建设，即支撑了城市的集约化发展，同时也必然导致土地价值改变；而当前国家大力投入的基础设施建设，也将有力转变土地的软环境；? ? 2、建筑形式对制度安排将十分敏感。容积率将全面提高，同时带来时空关系转换的趋势，高层、超高层将成为关注重点。目前上海正在实验对开发“厚墙双层玻璃”节能建筑的开发商进行容积率上的奖励。由此，建筑规范与规划的环保机制将会转化，节能建筑将成为主流；? ? 3、水电气等能源价格改革将改变人们的消费模式，购房者未来关注的不仅是房屋本身的价格，还有使用房屋的花费。实际上北方已经对采暖成本很敏感了。由此推进全装修方案的实行，并带来空间与面积关系的转换。家居集成、空间设计取代户型、景观等因素，成为未来建筑竞争的焦点。开发商隐性衰退中存在的机遇? ? 金融危机与开放外资将使中国的资金环境发生剧烈变化。今年在全球经济萎缩的情况下，中国是非常安全的资金避风港，也就是说，资金在未来两三年内将发生戏剧性的变化，甚至V型逆转。这将有利于缓解开发商所面临的现金流问题。? ? 此外，前所未有的2000亿元地方政府举债，非常有利于扭转当前各地的土地财政，土地财政的扭转意味着政府对土地、对房地产政策的转变。这不但通过地价下降、地款支付条件宽松等形式进一步缓解开发商的现金流问题，它还有一个更大的利好，即预示未来中国的房地产政策将转向“以地方为主，中央为辅”，地域性极强的房地产市场终于有了摆脱“一刀切”的政策限制的可能。比如保障性用房，地方政府未来可以根据实际情况来对保障性用房进行调整，保障性用房在中短期对商品房市场形成冲击的预期将大大降低。? ? 所以对于已经存活下来的开发企业，生死问题已经不是真正的大问题，问题在于企业的资产负债表，隐性资产负债表衰退依然存在，没有改善。短期内所有的公司都发生了资产负债表的衰退。有两类公司这方面的问题很严峻：其一是2007年高点买了大量土地的；其二是2006到2007年间引进战略投资者尤其是海外战略投资者的，2009年他们的对赌协议将到期，外资通常都会拿利息走人。外资走了，内资能填上吗？填不上，原因就在于企业的资产负债率太高，以至于国内银行无法向其贷款。不但如此，由于开发企业之前就已经向银行借贷大量款项，目前如果大幅降价销售，将资不抵债，从而兑现受阻。所以最终造成开发商虽然依旧能够存活，却无法发展，所以说这是隐性衰退。这在2009年不会改善，因为2009年不可能出现资产大规模的升值。? ? 资产负债表的改善仍然是抓住机遇的关键，目前很多开发商的状态是“等”，“等”是把命运交给市场，是不可行的。我认为大规模基础设施建设所引发土地价值的变化是非常重要