%bc%9a稽四季园项目前期顾问工作建议.docVIP

绍兴宝业会稽山四季园项目 前期顾问工作建议书 目 录 一、 世联对本项目的初步理解 2 二、 世联对大规模开发的思考 4 三、 世联服务之前期顾问——产品力 7 四、 世联顾问服务流程与品质管理 17 五、 世联与规划设计单位的对接说明 20 ----------------------------------------------------------------------- 余芸 Joy 客户经理 上海世联房地产顾问有限公司 上海市淮海中路398号世纪巴士大厦10层 邮编：200020 电话：021传真：021手机电邮: yuy@ ----------------------------------------------------------------------- 世联对本项目的初步理解 项目基本情况 -- 项目地块位于绍兴会稽山休闲度假中心北部，分南北两块，用地范围内地势平坦，有水面和少量坡地 -- 项目总占地面积1050000平方米，容积率0.5 -- 项目拟建高端住宅类产品，可适当配置商业 项目界定 -- 具有全国影响力的高品质、资源型、低密度、大规模旅游地产项目 项目操作关键点： 开发商及当地政府须明确项目限制条件，构建本项目的目标体系； 选择适应目标体系和限制条件的开发及盈利模式； 选择适合本项目的成功驱动模式； 选择适合本项目的成功启动模式。 -- 前瞻性区域模式竞争主要体现在：区域价值重新定义，生活方式重新定义，拓展更高端、更广域和更细分的客户层面，以及战略性的财务计划。只有在明晰此类根本问题的基础上，才能提出制胜性的规划与产品建议。 -- 只有把握住以上关键点，才能将下一步工作落实到产品细节上； -- 只有站在企业盈利模式、发展战略、市场目标和财务指标的高度上来指导规划设计，各项工作才能以可衡量的标准来操作执行。 项目核心问题研究 -- 本项目占地规模大、开发周期长、开发难度大，在与市场博弈的同时，需要同政府博弈，为宝业未来地块的开发争取更多有利条件与优惠政策； -- 本项目已经超越普通地产项目范畴，更准确地可以定义为大规模旅游地产项目。根据与贵司的初步沟通与我司类似项目的顾问经验与实践，世联对本项目的核心问题点研究如下： 资源利用研究 资源的盘点、评估 资源如何在区域发展中发挥价值 资源与房地产开发的互动 资源的保护与开发 2．盈利模式的研究 明确哪些项目是赚取品牌的、哪些是赚取现金流的； 长期收益与短期收益的平衡考虑； 盈利模式的转换问题：经营核心式向销售核心式转化； 3．城市地产与旅游地产的不同 如何保持区域持续吸引力？ 政府与投资商角色的划分问题； 对环境依赖程度不同。 4．客户源的问题研究 穷旅游向富旅游的转化； 旅游客户与房地产客户的互动关系。 5．旅游开发方式的问题研究 观光性与体验性的定位； 旅游地产与经济发展阶段的关系； 资源与服务方式的关系； 成为旅游目的地。 6．功能布局与规划指标问题研究 核心功能区 规划如何为土地增值； 指标如何使土地增值。 世联对大规模开发的思考 从以往我司总结的大规模开发中遇到的问题和解决方案的经验出发，探讨大规模开发项目发展过程中可能遇到的问题。 规模开发中优势的如何发挥 市场影响力优势 高起点规划优势 自身配套优势 规模化成本优势 客户循环和再利用系统，客户营销成本优势 如何保证项目资金的稳定周转 打通融资渠道，保证项目的资金来源 合理的启动与分期，持续现金流，保证资金链的连续 投资回报率及回报期 项目的成本控制与价格实现 理论成本价格与实际销售价格 成本控制 区域价值挖掘与整合 区域价值重新定位 区域形象定位 地块资源利用与再造 现有地块资源的利用与挖掘 地形地貌的改造 区域的生态系统规划 区域的景观系统规划 区域的空间规划 区域属性确定与边界界定 区域属性确定 区域标识系统(Dis系统)（道路、环境、形象……） 区域服务系统(Dss系统)（招商、租赁、物管……） 区域边界的界定 客户群确定 价格的制约，客户群体为广义的中高端客户 大规模的制约，客户群必须面对广泛客户层次 大规模的制约，客户群体必须面对广泛地域来源 启动区确定 规模确定，主要考虑启动区战略目标、资金能力与市场消化能力 位置确定， 主要考虑发挥启动区优势，地块价值利用，成熟区域、具有展示优势区域先启动 配套确定， 启动区配套主要考虑与销售卖点配合，同时在资金允许条件下适当展示大规模开发优势 产品确定，高端产品示范，中端产品定位，多种产品组合以试探市场 启动区必须具备： 资源展示作用，价值标杆作用，客户群示范作用，同时具有价格吸引力 配套问题 区分