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物业管理实施办法 第一章 总 则 　　 　　第一条 为规范物业管理活动，明确业主、使用人和建设单位、物业服务企业的权利与义务，保障住宅区物业合理使用,创造文明、整洁、优美、安全、便利的人居环境，根据《物权法》、《物业管理条例》的有关规定，结合实际，制定本实施办法。 　　第二条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 　　第三条 住宅区物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。物业管理应遵守法律、法规规定，不得损害公共利益和他人的合法权益。 　　第四条 住宅区业主大会选举产生业主委员会。业主委员会代表全体业主，依照本办法规定选聘物业服务企业，对住宅区物业和业主的共同事务进行管理和服务。 　　建设单位依照本办法规定，委托物业管理企业进行前期物业管理。 　　第五条 县房地产主管部门是全县物业管理的行政主管部门，负责物业管理的监督管理工作，履行以下职责： 　　（一）组织实施《物业管理条例》及其他关于物业管理的法律、法规，执行国家关于物业管理的有关规定； 　　（二）研究拟定或者制定物业管理相关政策措施； 　　（三）协调相关行政管理部门、街道办事处、社区居委会、行业协会等依法开展物业管理相关工作； 　　（四）本办法规定的其他职责。 　　县政府其他部门在各自职责范围内，做好物业管理相关工作。 　　第六条 街道办事处、社区居委会在县房地产主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。 　　第七条 县政府制定优惠政策，扶持和促进物业管理向社会化、专业化方向发展。 　　 　　第二章 前期物业管理与移交 　　 　　第八条 建设单位在新建住宅区业主委员会成立前，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业提供前期物业管理和服务；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经县房地产主管部门批准，也可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 　　第九条 建设单位应当与物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，并约定期限；期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 　　 建设单位与物业买受人签订买卖合同时，应当包含前期物业服务合同约定的内容。 　　第十条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交以下资料： 　　（一）住宅区规划图和批准文件，工程竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； 　　（四）物业管理所必需的其他资料。 　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 　　第十一条 建设单位应当在物业管理区域内按照住宅区总建筑面积千分之六的比例向业主委员会和物业服务企业无偿提供物业管理用房和物业经营服务用房（物业管理用房和物业经营服务用房各占千分之三）；单幢住宅楼和建筑面积低于1万平方米的，压滤机滤布厂家物业管理服务用房面积不得低于50平方米。 　　物业管理服务用房的所有权依法属于全体业主，其产权由县房地产主管部门单独登记建档，房产证由业主委员会保管。未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自改变物业管理服务用房的用途。 　　第十二条 在前期物业管理期间，房屋交付使用前所发生的物业管理服务费用，由建设单位承担；房屋交付使用后所发生的物业管理服务费用，由建设单位委托的物业服务企业与业主依据本办法规定的政府指导价格标准约定承担。 　　第十三条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。 　　 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应对遵守临时管理规约予以书面承诺。 　　第十四条 建设单位不得将住宅区共有部分的所有权、使用权单独转让。业主依法对物业共用部位、共用设施设备享有所有权或者使用权，建设单位不得擅自处理和分摊。 　　第十五条 建设单位必须依照国家规定的保修期限和保修范围承担住宅的保修责任。 　　 　　第三章 业主及业主大会 　　 　　第十六条 物业的所有权人为业主。建设单位可以未出售物业业主身份享有相关权利，承担相应义务。 　　第十七条 住宅区入住率达到50％以上或者