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武林博弈之房地产开发企业 中国地产江湖十大门派 NO1.少林派---万科 常言道，“天下武功出少林”。少林派，乃武林中的泰山北斗，江湖第一大门派。在中国地产行业，万科目前是首屈一指的住宅开发企业。万科作为行业领头羊，被归类为中国地产江湖第一门派——少林派真正是实至名归。 万科商业地产战略转变历程：从王石反对到郁亮审慎进入 一直坚持专注住宅开发的房地产开发龙头企业万科企业股份有限公司，其运作的深圳龙岗万科广场购物中心预计10月份开业，招商率已完成80%，万科的商业地产战略即将小试牛刀。 　　而事实上，从1993年开始，万科坚持做减法，逐步走上了专业化的道路，专注于住宅地产成了万科的专一业务。直至2011年6月，万科才对原先的策略稍有调整，宣布进军商业地产。如今两年过去了，万科的商业开发已进入收获期，一个隐形商业地产帝国即将面世。 　　梳理万科布局商业地产的战略转变历程，从万科董事长王石的坚决反对，到万科总裁郁亮的审慎进入，万科的商业地产之路在摇摆中前行。 　　万科综合体与社区型商业 　　万科广东区域正在开发和即将开发的多个项目中，被誉为“千亿龙头”的第一个城市综合体龙岗万科广场，备受业内的关注。深圳市万科商业管理公司总经理张强称，龙岗万科广场初步定于年底开业。 　　龙岗万科广场位于龙岗中心城龙翔大道与德政路的交会处（龙岗区政府对面），该CBD综合体的前身是新老西村的旧改项目，总占地面积23.6万平方米，业态涵盖了高端商业、甲级写字楼和商务公寓。 　 今年5月，万科称广州区域今年内将推出三个商办项目，包括一个商业综合体、一个商业中心和一个度假酒店。其中的商业综合体是万科云，总建筑面积为8.3万平方米，万科欲将其打造成进军广州商业地产领域的首个综合体。 　　相比于广东区域的综合体开发，坐镇万科北京区域的万科副总裁、主管商业地产的毛大庆更热衷于社区商业的深耕。 　　近年来，北京万科增加了旗下楼盘的商业配套服务，逐渐形成了小区商业的全套“标配”，即“五菜一汤”：“五菜”是指万科第五食堂、超市、银行、洗衣店和药店，“一汤”是指万科“幸福街市”。 　　毛大庆称，万科“五菜一汤”实际上是向香港领汇模式学习做社区商业，而万科的社区型购物中心学的则是北京望京凯德Mall，这两类主流产品占了万科商业开发的60%。 　　据了解，目前北京万科的商业体量已经超过50万平方米，包括中粮万科长阳半岛的18万平方米商业配套、金隅万科广场的15万平方米商业中心、万科金第朗润园的12万平方米商业综合体，以及京投银泰万科郭公庄项目的8万平方米商业面积。 　　国信证券首席地产分析师方焱告诉记者，商业综合体往往伴随地方政府的投资冲动，投入太大，定位又太高端，远离了普通居民的消费需求，租金回报不理想，而社区型商业贴近老百姓的生活，低投入且经营回报稳定，发展起来具有较强的持续性。 　　记者致电万科方面，试图进一步了解万科的城市综合体与社区商业各自的布局情况，未能得到万科公司的回应。业内人士称，由于万科的商业物业在京、沪、粤、渝等地呈现遍地开花的态势，“很难统计目前万科累计开发和持有了多少的量”。 　　明确住宅与商业八二配比 　　对于万科商业地产如今的横空出世，显然已经超出了王石的预料。 　　还记得2009年8月，王石在中山大学的演讲中宣称：“如果有一天，万科不走住宅专业化的道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。” 　　王石时代的万科对于专业化的坚持不容他人质疑。 万科创业之初曾疯狂多元化而困境重重，1996年万科开始壮士断腕地“卖掉辅业，专心发展主业”，向房地产业务战略倾斜。王石以美国最大的住宅开发商帕尔迪为偶像，坚持住宅产业化和专业化战略，以快速拿地开发、快速销售的高周转模式决胜市场，经过了多次的区域扩张，十多年后发展成为“地产一哥”。 但是2008年之后市场形势的变化，已经让万科不得不正视，住宅开发的下一步走向何方。 首先是城市化进程的演变下，市场对物业配套的新需求，纯粹的住宅将不再是房地产市场的主流。方焱告诉记者，“近些年地方政府的土地出让，商业地块的比重越来越大，居住用地和商业用地的混合搭配，要求开发商必须将两种业态结合起来做，这是地方政府出于经营城市的需要设定的规则，万科必须适应。” 由于缺乏商业物业开发经验，万科在拿地上跟其他房企相比已没有优势。2009年在北京房山，万科拿到的土地要比一街之隔的首创集团贵一倍，仅仅因为首创集团向政府承诺做一个大型的“奥特莱斯”。 方焱对记者说，“万科作为大型企业，发展到一定阶段后，也应该适当地沉淀一些商业物业来抵御和分散风险”。 对于是否该改变住宅专业化战略，涉足商业地产，万科内部曾有过激烈的争议，